Для представления в различных организациях и защиты своих интересов собственники многоквартирных домов (МКД) вправе наделять определенными полномочиями своих представителей. Для этого оформляется доверенность на представление интересов собственника.

Для представления в различных организациях и защиты своих интересов собственники многоквартирных домов (МКД) вправе наделять определенными полномочиями своих представителей. Для этого оформляется доверенность на представление интересов собственника.

Кто может быть представителем

Учитывая уровень правового сознания в современном обществе, с уверенностью можно утверждать о достаточно развитом и стабильном институте представительства в нашей стране.

Согласно ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела через представителей. Дела организаций ведут их органы, действующие в пределах своих полномочий.

Пример

Для того что бы запросить и получить выписку из единого реестра юридических лиц, должностное лицо, в нашем случае бухгалтер, должно представить в налоговые органы доверенность с четко прописанным кругом полномочий.

Но законодатель не ограничивает круг представителей для организаций только лишь сотрудниками, возможно представительство интересов организаций и приглашенным специалистом.

Представлять интересы в суде могут дееспособные лица, за исключением лиц, предусмотренных в ст. 51 ГПК РФ, а лица, указанные в ст. 52 ГПК РФ, имеют представительские полномочия в силу закона.

Суд может самостоятельно назначить представителя по делу в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Полномочия представителя должны быть указаны в доверенности. Доверенность является письменным уполномочием, выдаваемым одним лицом (представляемым, доверителем) другому (представителю) для представительства перед третьими лицами. Доверенность – это документ, который подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени и определяет условия и границы этих прав.

Читайте также:

Новые правила о представительстве и доверенности в жилищной сфере

Субъекты сферы жилой недвижимости нередко не имеют возможности самостоятельно представлять свои интересы при подписании договоров

Доверенность является односторонней сделкой, и к ней применяются общие правила, установленные для сделок такого рода. Согласие представителя на ее выдачу не требуется, однако осуществление полномочий зависит от воли представителя – он вправе отказаться от нее (ст. 155, 156 ГК РФ). Допускается выдача доверенности от имени нескольких лиц, а также в качестве представителя может выступать как одно, так и несколько лиц.

В зависимости от характера и объема предоставляемых полномочий принято различать генеральные, специальные и разовые доверенности.

• Генеральные доверенности выдаются для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения всех возможных сделок, представительства перед любыми третьими лицами (такая форма доверенности широко распространена при определении круга полномочий между родственниками).
• Специальные доверенности уполномочивают на юридические действия в определенной сфере или для заключения ряда однородных сделок. Примером может быть доверенность, выдаваемая на ведение дел в суде. Важно, чтобы в такой доверенности было специально оговорено право представителя на подписание искового заявления, предъявление его в суд, передачу спора на рассмотрение третейского суда, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу, обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег (приложение 1).
• Разовая доверенность выдается на совершение одного юридического действия (подписания договора, получение товара, документа и т. д.). Примером может послужить приведенный случай получения документа из налогового органа (приложение 2).

Доверенность совершается только в письменной форме в виде особого документа, письма, телеграммы и др. В суде полномочия представителя могут быть определены в устной форме самим доверителем и занесены в протокол судебного заседания.

Документ должен содержать данные, необходимые для признания его доверенности, а именно: дату и место составления, реквизиты представителя и представляемого, круг полномочий. Когда доверенность выдается на совершение сделок, требующих нотариальной формы, она удостоверяется нотариально (ст. 163 ГК РФ).

Доверенность от имени организации выдается за подписью ее руководителя или иного уполномоченного на это учредительными документами лица, скрепленной печатью этой организации.

Доверенности, выдаваемые гражданам, могут быть удостоверены помимо нотариуса организацией, в которой работает или учится доверитель, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление МКД, управляющей организацией по месту жительства доверителя, администрацией учреждения социальной защиты населения, в котором находится доверитель, а также стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении, командиром соответствующих воинских частей, соединений, учреждения, военно-учебного заведения, если доверенность выдается военнослужащим, работником этих частей, соединений, и т. д.

На защиту своих прав и законных интересов мы имеем полное право в силу закона. Защищать свои права можем самостоятельно либо через институт представительства.

Как узаконить полномочия представителя собственников

Для защиты своих интересов ТСЖ необходимо исходить из того, что товарищество является юридическим лицом и полномочия учредителей очерчены уставом. Так, полномочия председателя товарищества могут предусматривать его личное представительство в суде при защите прав и законных интересов ТСЖ, но не исключают защиту прав через представителя. В последнем случае председатель товарищества наделяет представителя соответствующими полномочиями на совершение определенных действий. В зависимости от характера и объема полномочий это могут быть специальные и разовые доверенности.

Что касается собственников жилья, не избравших какой-либо организационно-правовой формы, то здесь алгоритм действий при защите прав следующий. Необходимо провести общее собрание собственников жилья многоквартирного дома в соответствии с требованиями Жилищного кодекса. Повесткой дня очертить круг лиц и объем полномочий при защите прав и интересов собственников МКД (зачастую такие полномочия делегируются председателю домового комитета). Если же в силу обстоятельств не удается определить конкретное лицо, способное взять на себя подобные полномочия, можно посоветовать передать полномочия председателю домового комитета с правом привлечения представителя по делу. В этом случае выдаваемая доверенность (ст. 185 ГК РФ) удостоверяется в управляющей организации, обслуживающей МКД. В судебном процессе, как правило, доверенность предоставляется вместе с протоколом общего собрания о принятом решении по защите прав собственников МКД.«Управление многоквартирным домом»

Доверенность

на представление на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме интересов собственника-физического лица

г. Москва
"___"___________ 200__ г.

Я, _____________________, собственник помещения, расположенного по адресу: _______________________, свидетельство о праве собственности от "___"_________200__ года, далее именуемый "Доверитель", доверяю _____________________ паспорт, серия __________ № ________, выдан ___________________, зарегистрированному по адресу: _____________________________, представлять интересы Доверителя на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома _______________ правом голосования, подачи и получения заявлений и иных документов, с правом подписания всех необходимых документов.

Доверенность выдана сроком на один год.

Подпись представителя ____________ удостоверяю.

Руководитель ________/__________/
(руководитель организации, в которой Доверитель живет, работает, учится, администрация стационарного лечебного учреждения, в которой Доверитель находится на излечении)

Для справки

Гражданский кодекс Российской Федерации

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Подраздел 4. СДЕЛКИ И ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО

Глава 10. ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО. ДОВЕРЕННОСТЬ

Статья 185. Доверенность

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

2. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

3. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

4. Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, может быть удостоверена также организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Доверенность на получение представителем гражданина его вклада в банке, денежных средств с его банковского счета, адресованной ему корреспонденции в организациях связи, а также на совершение от имени гражданина иных сделок, указанных в абзаце первом настоящего пункта, может быть удостоверена соответствующими банком или организацией связи. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.

(абзац введен Федеральным законом от 12.08.1996 N 111-ФЗ)

5. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.

Генеральная доверенность на квартиру позволяет лицу, на которого она оформлена:

• совершать юридические действия с недвижимостью;
• ставить подпись в документах;
• представлять интересы собственника в суде и т. д.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, доверенному лицу запрещается продавать квартиру самому себе.

Несмотря на законодательные ограничения, собственник квартиры по-прежнему рискует. Чтобы обезопасить себя он лично обращается к нотариусу для составления доверенности, в которой указывается пункт «без права продажи жилой недвижимости».

Важно знать...

Виды

Существует три вида доверенности на квартиру:

• Разовая. Предоставляется для осуществления какого-либо одного юридического действия — обмен жилой площади, подписание договора, приобретение или продажа жилой недвижимости;
• Специальная. Предоставляется для осуществления нескольких однотипных юридических действий. К примеру, выдается представителю собственника для предоставления его интересов в суде;
• Генеральная доверенность на квартиру без права продажи. Предоставляется для полного распоряжения имуществом доверителя, проведения сделок, в том числе при продаже и предоставления недвижимости в залог. Подобная доверенность предоставляется лицу, например, в случае длительного отсутствия собственника.

Согласно оформленной доверенности на квартиру без права продажи, перечень разрешенных уполномоченному лицу действий может быть различным. Начиная от сбора необходимых бумаг и заканчивая получением денег от продажи жилой недвижимости. Однако генеральную доверенность можно оформить без права продажи.

Какие предоставляет полномочия?

Наличие доверенности на управление квартирой наделяет поверенного полномочиями следующего характера:

• Решение имущественных вопросов в муниципальных и государственных органах;
• Защита интересов собственника в судебном процессе;
• Принятие участия в местных собраниях собственников жилья, где требуется воспользоваться правом голоса.

Порядок оформления

Доверенность на управление квартирой оформляется у нотариуса. Документ составляется в письменном виде.

Список документов для оформления доверительного акта у нотариуса:

• Удостоверение личности собственника квартиры;
• Паспорт доверенного лица, на которого оформляется документ;
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

В некоторых случаях нотариус может потребовать дополнительные документы, не входящие в вышеописанный список. Но, как правило, это полный перечень для оформления доверенности на недвижимость без права продажи.

Документ на управление объектом жилой недвижимости должен обязательно содержать следующие пункты:

• Дата составления документа;
• Место составления;
• Фамилия, имя и отчество, паспортные данные, дата рождения и место проживания доверенного лица;
• Почтовый адрес объекта недвижимости;
• Полномочия, которые передаются доверительному лицу;
• Информация о нотариусе, который занимается процедурой заверения документа;
• Индивидуальный порядковый номер внесения документа в реестр;
• Сумма, подлежащая к оплате за оказанные нотариусом услуги;
• Печать и подпись нотариуса.

Образец доверенности

Полномочия, которыми наделяет наличие доверенности на квартиру без права продажи, следующие:

• Сдача недвижимого имущества в аренду, заключение и расторжение подобных договоров;
• Представление и защита интересов собственника в жилищно-коммунальных организациях, муниципальных учреждениях, государственных учреждениях, управляющих организациях и т. д.;
• Оформление справок на проведение электричества, газа, установку водяного счетчика в квартиру;
• Принятие участия на местных собраниях, голосованиях и проставление росписи в протоколах;
• Представление интересов собственника в ходе судебных заседаний.

Когда документ признается недействительным?

Собственник может в любой момент отозвать доверительный акт на квартиру без права продажи. Для этого следует обратиться в нотариальную контору в любом городе и предоставить заявление. Основания для прекращения действия документа не имеют значения.

Условия признания доверенности на квартиру без права продажи, недействительной, следующие:

• Бумага была выдана несовершеннолетним лицом, возраст которого младше 14 лет;
• Документ был выдан несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей;
• Доверитель был признан недееспособным;
• Посторонние лица принуждают выписать доверенность на квартиру без права продажи;
• На момент подписания доверитель находился в состоянии аффекта и не отдавал отчет собственным действиям;
• Срок действия доверительного акта закончился.

Обратите внимание: Если квартира была продана по недействительной генеральной доверенности, сделка купли-продажи признается ничтожной.

Грамотно оформленный документ в виде доверенности на жилье облегчает собственнику период проведения юридических сделок.

К участию в собрании могут быть допущены только собственники, включенные в реестр многоквартирного дома. Список собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, составляется на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на жилое (или нежилое) помещение. Закон не определяет, какой орган составляет этот список. Следует считать, что над ним работает организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация и т. п.).

Необходимо учитывать, что такой реестр прежде всего нужен для того, чтобы обеспечить возможность голосования при проведении собрания как в очной, так и заочной форме. Кроме того, для уведомления о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме нужно знать, кому их рассылать.

На основании ст. 48 ЖК РФ право на участие в общем собрании собственником осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. Собственник вправе в любое время заменить своего представителя на общем собрании собственников или лично принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 48 ЖК РФ. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
   
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
   
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
   
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
   
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
   
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Представитель собственника на общем собрании собственников действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов или актов уполномоченных на то государственных органов или органов местного самоуправления либо доверенности, составленной в письменной форме. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Анализ данной нормы права позволяет обратить внимание на следующие обстоятельства:

• во-первых, собственник вправе участвовать в собрании лично или через своего представителя;
• во-вторых, в Жилищном кодексе РФ представитель собственника помещения указан в единственном числе. Следовательно, не вправе участвовать в общем собрании собственников несколько представителей одного собственника. Кроме того, право разделить полномочия между представителем и самим собственником Кодексом собственнику не предоставлено. Например, собственник имеет право присутствовать на собрании вместе со своим юристом, но юрист не будет иметь статуса представителя и права голосовать по вопросам повестки дня собрания;
• в-третьих, собственник помещения может назначить нового представителя (заменить представителя), но полномочия предыдущего будут недействительны.

Статья 185 ГК РФ. Доверенность

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
2. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
3. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
   
   1. доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
      
   2. доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
      
   3. доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;
      
   4. доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
4. Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, может быть удостоверена также организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.
   Доверенность на получение представителем гражданина его вклада в банке, денежных средств с его банковского счета, адресованной ему корреспонденции в организациях связи, а также на совершение от имени гражданина иных сделок, указанных в абзаце первом настоящего пункта, может быть удостоверена соответствующими банком или организацией связи. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
5. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.
   Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.
   

Доверенность от собственника — юридического лица должна быть заверена печатью и подписью руководителя юридического лица, от собственника — физического лица заверена нотариально либо подписью руководителя и печатью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. Текст доверенности на представление собственника на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должен содержать сведения о дате проведения собрания и положения о том, что уполномоченное лицо имеет право присутствовать на общем собрании собственников, принимать участие в обсуждении любых вопросов повестки дня, голосовать по вопросам повестки.

Доверенности передаются секретарю собрания и хранятся вместе с материалами собрания. Если собственник не найден в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, секретарь собрания обязан проверить его правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на помещение, и при наличии таковых внести его данные в регистрационный список.

Следует еще раз подчеркнуть, что тот собственник помещения в многоквартирном доме, кто не может или не горит желанием сам участвовать в общем собрании, может доверить свой голос своему представителю, выдав ему доверенность. Причем за собственником сохраняется право в любое время заменить своего представителя или лично участвовать в общем собрании.

Примерный текст доверенности:

Доверенность

Г. Краснодар
"___"___________ 20__ г.

Я _________________________________________________________________,

Доверитель вправе в любое время заменить своего представителя на общем собрании собственников

или лично принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Подпись представителя ____________________ удостоверяю.

Руководитель жилищно-эксплуатационной организации _________________/__________/

(руководитель организации в которой доверитель работает, учится,
администрация стационарного лечебного учреждения, в которой доверитель
находится на излечении)