Гк рф договор ренты. Государственная форма пожизненной ренты

Рента ГК РФ - договор пожизненного содержания с иждивением, или ренты гражданский кодекс российской федерации описывает в главе 33, ст. 583, п. 1. Одна сторона, получатель, передает жилье, другая - плательщик ренты. ГК РФ содержит общие положения о ренте, сторонах сделки, особенностях договора в 2019 год. Какие подводные камни скрывает рента, как не нарваться на мошенников?

Из всех сделок с недвижимостью рента является самым подходящим вариантом для одиноких пожилых людей. Она позволяет провести остаток своих дней на иждивении рентоплательщика, у которого в свою очередь появляется редкий шанс получить квартиру дешевле, чем на рынке.

(кликните, чтобы открыть)

Что такое рента?

Говоря о ренте по ГК РФ, имеют в виду регулярный дополнительный доход, с коммерческими видами деятельности не связанный. Один собственник отдает свое имущество другому за установленные условиями договора ренты денежные поступления, услуги либо и то и другое вместе. Действует соглашение о ренте, пока не будет выплачена вся стоимость имущества переданного под выплату или до момента смерти его прежнего хозяина. Если предметом соглашения о ренте выступает квартира, то старый владелец вправе оставаться прописанным и жить на бывшей своей жилплощади до последнего дня жизни получателя ренты. Он отдает имущество а плательщик ренты компенсирует эту «щедрость» рассроченными платежами, уходом и заботой, толерантностью к старческим причудам благодетеля.

Рентное соглашение - сделка возмездная. А потому кардинально отличается от дарения. При бесплатной передаче жилого помещения рентоплательщику надо выплачивать ренту регулярными платежами, при передаче имущества в собственность за деньги он сначала вносит от десяти до тридцати процентов стоимости жилья разовым платежом, а потом расплачивается ежемесячно до момента упокоения иждивенца (ст.585 ГК).

Постоянную ренту можно прервать выкупом со стороны плательщика (допустим, когда у него внезапно появились деньги, чтобы рассчитаться полностью) или после случайного уничтожения жилья, за которое рента выплачивалась. Пожизненную ренту прекращает смерть рентополучателя или процедура расторжения договора, инициированная иждивенцем по ряду причин (ст.599 , ГК).

Получается, что заранее спрогнозировать вероятность получения квартиры в ренту по цене, адекватной денежным затратам, нельзя. Рентоплательщик всегда в зоне риска. При этом и рентополучатель не может знать, как будут протекать партнерские отношения с плательщиком ренты и какую выгоду в результате он получит (см. ст. 592 ГК). Это доказывает алеаторность рентного соглашения, то есть рискованность сделки, сильную зависимость от обстоятельств, которые могут сложиться не так, как планировалось изначально.

И в этом кроется главное отличие договора ренты от купчей в рассрочку (ст.489 ГКРФ). Цена при передаче имущества по купчей известна уже до стадии обсуждения условий сделки. У приобретателя имущества есть уверенность: больше того, что прописано в документе, он не заплатит. Он отдает деньги и получает «товар». Обязательства исполнены, сделка завершена. Применительно к ренте такого сделать нельзя. Обязательство при получении имущества в собственность по рентному соглашению будет довлеть над плательщиком постоянно, пока не будет выплачен последний рубль или не произойдут иные обстоятельства.

Стоит сказать, что соглашение о постоянной ренте может содержать предельное значение выкупной цены. Причем оно с учетом уже сделанных платежей не превысит рыночной стоимости жилья (п.1 ст.594 ГК). Такое соглашение теряет признаки алеаторности, т.е. зависимости от того, как в будущем ляжет карта.

Ренту нельзя сравнивать и с завещательными распоряжениями. Излагая последнюю волю на листе бумаги, соотечественник решает дальнейшую судьбу своего добра, накопленного за долгую жизнь. Но до своего последнего дня он остается владельцем своих домов, заводов и пароходов. Может в любой момент, никого не оповещая, изменить условия, переписать на другого наследника, уничтожить завещание, написать новое. Рентополучатель же снимает с себя бремя собственности сразу после регистрации в Росреестре и перекладывает его на плательщика ренты.

Условия для оформления соглашения о ренте

Несмотря на выгодное предложение для обеих сторон сделки, договор ренты по ГК имеет немало подводных камней, которые нужно учитывать при его составлении. Иначе плательщик может остаться без заветного жилья, а рентополучатель отправиться на тот свет с посторонней помощью. Не секрет, что мошенников как среди плательщиков ренты, так и среди получателей ее хватает. Мало того, можно попасть на деньги, обратившись за помощью в агентство недвижимости, которое может обстряпать дельце таким образом, что большую часть денег плательщика будет присваивать себе.

Требования к участникам соглашения

Рентополучателем по новеллам Гражданского кодекса разрешается стать практически любому соотечественнику. Возраст и состояние физического здоровья роли не играют. Понятно, сюда не относятся сограждане, имеющие официально присвоенный экспертной медкомиссией статус недееспособного.

Отдать плательщику ренты жилье недееспособного может его представитель по закону, однако без разрешения опекунского совета сделать это не удастся даже ему (ст.37 ГКРФ).

Рентополучателями могут быть и одновременно несколько лиц, к примеру, пожилые супруги, решившие доверить свое собственное жилье любому, кто гарантирует им комфортную старость до последней минуты жизни получателя. Рента делится на них в равных долях. Поскольку квартира их совместная собственность, в случае смерти одного из них доля покойного выплачивается оставшемуся в живых.

Плательщиками же ренты разрешено стать как простым россиянам, так и коммерсантам, правда, только при условии, что устав организации, которую они представляют, содержит указание на подобную деятельность. Так, в роли приобретателя имущества по ренте может оказаться сосед одинокого старика по лестничной площадке, желающий расширить свой имущественный метраж за счет жилья, расположенного за стенкой. И бегать ухаживать далеко не нужно, идеальные условия. Плательщиком может стать и частная организация, предоставляющая в обмен на квартиры одиноким старикам полный соцпакет, начиная от лекарств, продуктов и сиделки и заканчивая ритуальными услугами на похоронах.

Требования к жилплощади

Имуществом в нашей стране может владеть как один человек (полная собственность), так и несколько совладельцев (совместная или долевая).
Ст.246 ГКРФ обязывает распоряжаться общей квартирой кому-то одному только после получения нотариально удостоверенного согласия от других совладельцев. Причем, если предстоит заключать возмездную сделку, остальные владельцы имеют преимущество перед остальными соотечественниками (ст.250 ГКРФ), если же заключается безвозмездная сделка (дарение) такого преимущества у совладельцев нет. Говоря проще: хотите продать совместное имущество - первым покупателем в очереди всегда стоит совладелец. При дарении такого ограничения нет.

Но рента, по букве закона, может быть возмездной - постоянная, или бессрочная и не подразумевать прямой возмездности для старика - его содержание и иждивение. Заключая соглашение о ренте, надо эти нюансы учитывать.

Бессрочная рента потребует:

сначала предложить стать плательщиками ренты другим совладельцам, не на словах, а письменно, изложив на бумаге условия ренты, в том числе стоимость.
Если они в течение месяца не согласятся оформить соглашение на себя, можно в качестве плательщика ренты привлекать человека со стороны;
лучший вариант - провести процедуру выделения своей доли в совместном имуществе (по согласию с остальными совладельцами или по суду), разумеется, если выдел в натуре вообще применительно к конкретной жилплощади возможен. Чтобы передать по соглашению о ренте долю, ни у кого разрешения спрашивать не надо.

Договор ренты с пожизненным содержанием по ГК РФ предварительного получения согласия остальных хозяев не требует. Выплачивать ренту бессрочно, значит вносить определенные суммы на счет получателя или передавать лично до тех пор, пока не покроется вся сумма, обозначенная в договоре.

Поэтапная процедура заключения сделки

Отчуждение имущества по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:

Сначала собираются все необходимые документы, в том числе подтверждающие дееспособность участников соглашения.
Составление соглашения, желательно с участием компетентного юриста, специализирующегося именно на проблематике имущественных правоотношений.
Составленную бумагу несут на удостоверение в ближайшую по месту прописки рентополучателя нотариальную контору. Нотариус выверит соглашение по существующим юридическим лекалам и если у него не будет замечаний, заверит документ.
С удостоверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в департамент Росреестра либо в офис «Моих документов» (второе название МФЦ). Это необходимый, заключительный этап, без которого сделка не сможет считаться завершенной.

Предварительный сбор документов

Бумаги, которые потребуются обязательно (нотариус может применительно к конкретной ситуации попросить принести и другие бумаги):

гражданские паспорта участников рентного соглашения;
выписка из ЕГРН или св-во о праве собственности на передаваемую по соглашению о ренте жилплощадь;
письменное согласие жены (мужа), если речь идет о квартире, приобретенной супругами в официальном браке, то есть совместном имуществе (бумага заверяется у нотариуса);
письменное уведомление совладельцев (если совместная собственность) о желании передать свою часть жилья по соглашению о ренте;
доверенность на осуществление сделки (по необходимости);
судебное решение о признании гражданина недееспособным (если имущественный вопрос в интересах недееспособного решает его опекун);
справка о всех соотечественниках, прописанных на жилплощади, которая передается по соглашению о ренте.

Составление соглашения: существенные и дополнительные условия

В каждом соглашении (рента, дарственная, купчая и пр.) излагаются обязательные (существенные) условия, которые буква закона требует оговаривать, и дополнительные, принятые безоговорочно обоими участниками сделки.
К существенным условиям относятся:

представление участников сделки (паспортные данные);
предмет соглашения (передача в ренту жилого помещения, или, по-научному, отчуждение имущества);
размер ежемесячной ренты и (или) содержания (не менее МРОТа, установленного властями в регионе, либо по стране, если региональный размер не установлен);
вид недвижимого имущества, передаваемого по соглашению, подробное его описание (адрес местонахождения, этаж, общий и полезный метраж, прочие характеристики);
сроки получения определенной денежной компенсации от плательщика (периодичность платежей и дата);
подробный список оказываемых рентополучателю плательщиком услуг (пожизненное содержание);
условия, при которых начнется процедура расторжения соглашения;
стоимость выкупа ренты при возможном расторжении договора;
ответственность за сохранность жилплощади, возлагаемая как на плательщика, так и на рентополучателя.

Примеры дополнительных условий соглашения:

описание, в каком порядке иждивенца будет посещать нанятая плательщиком сиделка или сам плательщик;
как экстренно вызвать плательщика;
когда и как убирать квартиру, проводить текущие ремонтные работы;
перечень дополнительных услуг, если пожилой человек заболеет (визиты к врачу или вызов их на дом, услуги медсестры, посещение в стационаре и пр.);
описание ритуальных услуг, которые возьмет на себя плательщик в случае похорон.

Участники сделки обговаривают все нюансы новых правоотношений. Торопиться не стоит, рента требует скрупулезного подхода к деталям. Даже если плательщиком станет близкий человек, полагаться на доверительные с ним отношения не стоит. Ведь после подписания соглашения все может измениться.

Важно
Бумага составляется в нескольких экземплярах, обычно в четырех: по одному сторонам соглашения, третий останется в архиве у нотариуса, и четвертый возьмут себе сотрудники Росреестра.

Нотариальное заверение соглашения

Составленное соглашение (в 4 экз.) участники сделки относят нотариальному клерку по месту нахождения предмета соглашения, т.е. квартиры. Потребуется заплатить госпошлину - 0,5% от стоимости ренты, минимально 300 руб, максимально — 20 000 (п.5 ч.1 ст.333.24 НКРФ).
Кроме соглашения, обязательны следующие бумаги:

документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое в ренту жилье;
справку о стоимости жилплощади по кадастру;
справку о количестве прописанных граждан на передаваемой в ренту жилой площади;
копию финансового лицевого счёта;
технический план квартиры;
копию кадастрового паспорта; выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемую в ренту квартиру.

Любая индивидуальная ситуация, отличная от стандартных случаев, однозначно потребует принести в нотариат дополнительные справки от каждого из участников сделки. К этому следует быть готовым изначально.

Клерк запросто откажется удостоверять соглашение о ренте, когда:

в него внесены пункты, несовместимые с нормами российского законодательства.
стороны пришли к «чужому» нотариусу: дело в том, что каждый клерк обслуживает определенную территорию. Поэтому чтобы заверить соглашение о сделке с недвижимостью, следует идти в «местный» нотариат, работающий с адресом, где расположена отчуждаемая квартира;
засвидетельствовать сделку пришли люди в неадекватном состоянии (пьяные, обкуренные, больные на голову или вставшие не с той ноги) или доверенные лица, не захватившие с собой своих доверенностей;
сделка, которую заключает юрлицо, не соответствует уставу и локальным актам этой компании;
факты, содержащиеся в принесенных документах, сомнительны: стороны набрались наглости явиться с подделанными, просрочившимися, откровенно испорченными бумагами.
отказав в обслуживании, клерк обязан выписать соответствующее постановление в десятидневный срок. Поэтому следует при отказе настоять на получении от него письменного объяснения, где будут указаны причины и разъяснен порядок обжалования отказа.

Регистрация прав собственности в Росреестре

Обязательный этап регистрации соглашения о ренте в Росреестре можно пройти тремя путями:

прибыть в департамент Росреестра обоим участникам лично, отдать все принесенные бумаги и написать заявление о перерегистрации права на плательщика ренты;
зайти в ближайший офис МФЦ (здесь служащие окажут помощь в написании заявления, проверят документы на соответствие букве закона, некоторые справки могут оформить на месте, например, выписку из долмовой книги);
при наличии квалифицированной электронной подписи можно решить вопрос на портале Госуслуг.

Документы для регистрации в Росреестре

Соглашение о пожизненной ренте, нотариально удостоверенное, надо сопроводить следующими бумагами:

заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
гражданскими паспортами участников в оригиналах и копиях;
письменными и заверенными нотариусом согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры в ренту и, соответственно, ее получение;
правоустанавливающими документами;
копиями лицевых банковских счетов и выписки из домовой книги на имя рентополучателя;
справкой о стоимости квартиры;
кадастровым паспортом с экспликацией;
оплаченной квитанцией госпошлины, в 2019 году она составляет 2000 рублей.

П.1 ст.551 ГКРФ позволяет плательщику пожизненной ренты считать себя собственником жилья рентополучателя исключительно после факта перерегистрации на него имущественных прав. Если соглашение подписано, заверено нотариально, но в Росреестре не зафиксировано, оно не будет считаться заключенным и будет аннулировано судом.

Пример необходимости госрегистрации соглашения

Пенсионерка Ш. (собственник квартиры) и гражданка Т. (плательщик ренты) заключили соглашение о пожизненном содержании с иждивением. В нотариальной конторе заверили, но в Росреестре сделка отмечена не была.
Через полгода Ш. Скончалась. Ее племянник, являясь единственным наследником, оспорил сделку в суде.
Плательщик ренты Т. подала встречное заявление, в котором объясняла отсутствие росреестровской регистрации тем, что не успели по уважительной причине - рентополучатель умерла. Райсуд признал правоту плательщика ренты, так как соглашение было удостоверено нотариально. Однако настойчивый племянник подал иск на аппеляцию. Областной суд согласился с решением коллег. Но племянник не сдался и дошел до Верховного суда. Моментом заключения соглашения, которое по закону должно пройти госрегистрацию, считается как раз момент проведения регистрации в Росреестре (п.3 ст.433 ГК), нотариальное заверение не делает сделку заключенной. Так как договор пожизненного содержания с иждивением по ГК подлежит обязательной госрегистрации, то правоотношения у участников сделки могут возникать только с этого момента. ВС РФ отменил решение нижестоящих судов и вернул квартиру племяннику скончавшегося рентополучателя. Комментарии излишни.

Во сколько обойдется оформить ренту?

Траты складываются из нескольких составляющих, и не все из них характеризуются строго фиксированным размером. В разных районах РФ оформление ренты обойдётся в различные суммы:

составление контракта у юриста (от трёх до пяти и более тысяч рублей);
оформление или обновление выписки из Росреестра. Если собственность на квартиру ранее была зарегистрирована, — 400р. В базе Росреестра отсутствуют сведения о квартире и ее собственнике? Придется платить за всю регистрационную процедуру, включая пошлину;
обязательное заверение в нотариате. Каждая контора назначает свою сумму. Услуги оцениваются в 0,5% от кадастровой цены квартиры, однако не больше 20000 р. Её уменьшат вдвое, если сделка происходит между инвалидами I-II групп и представлены документальные подтверждения этому факту;
услуги врача, который подтвердит дееспособность участников прямо во время подписания договора, либо соответствующую справку надо будет тоже оплатить;
госпошлина за регистрацию нового владельца недвижимости с обременением — 2000р.

Как выплачивается рента?

Рента и пожизненное содержание гражданина выплачиваются безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько именно, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум - вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте (ст.600 ГКРФ).

Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила ст.395 ГКРФ . Ст.588 настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.

Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:

перевод на банковский счет;
почтовый перевод;
передача наличных под официальную расписку;
перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.

Надо ли платить НДФЛ рентополучателю?

Налоги на полученный доход, составляющие в нашей стране тринадцать процентов от заработанных сумм, придется платить рентополучателю. Однако существует налоговая льгота - имущественный вычет, если не нарушаются условия п. 2 ст.220 НКРФ . Пока налоговый период не закончился, этим вычетом можно воспользоваться. Обращаться нужно в территориальный департамент налоговой. Вычет произведут только с суммы дохода, полученного от продажи, в один миллион рублей. С того, что больше этой суммы, вычета не полагается.

Можно ли продать квартиру, обремененную соглашением о ренте?

Плательщик вправе продать (впрочем как и подарить, обменять, сдать в аренду) квартиру, в которой живет рентополучатель. Но, во-первых, только заручившись его согласием на сделку, во-вторых, предоставив ему аналогичное по характеристикам и удобствам другое жилье.
Второй вариант: квартира продается вместе с пожизненным квартирантом на борту, при этом все обязанности плательщика ренты переходят на покупателя.
В любом случае сделка обязательно регистрируется в Росреестре.

Как расторгнуть соглашение о ренте?

Основанием для прекращения партнерских отношений может стать нарушение условий соглашения любой из сторон. Расторгнуть сделку можно двумя способами:

по мирной договоренности плательщика с рентополучателем, с нотариальным подтверждением и дальнейшей перерегистрацией прав на жилье в Росреестре;
по судебному решению.

Заявление подается в райсуд по месту проживания ответчика. Но по причине преклонного возраста и слабого здоровья истца, бумагу разрешается подать и по месту прописки старика. Кроме заявления, прикладываются доказательства по каждому пункту претензий к ответчику (показания свидетелей, обычно соседей, что плательщик редко навещает иждивенца), выпиской с банковского счета, где понятно, что платежи не поступают уже долгое время совсем либо приходят, но с задержкой и в меньших размерах.

Плательщик может подать встречное заявление, если ему есть чем возразить. Доказательства также прилагаются к иску.

Когда выкупают ренту?

Потребовать выкупа пожизненной ренты может только ее получатель, плательщику разрешено требовать выкуп только если оформлено соглашение о постоянной ренте. При этом он должен письменно уведомить контрагента о своем решении за три месяца до прекращения платежей. После выплаты всей суммы выкупа рентополучателю, плательщик освобождается от обязанности платить ренту.

Плательщик может потребовать выкупа:

если получатель постоянной ренты скончался;
если в соглашении прописано, что выкуп при жизни получателя требовать нельзя, то после его кончины, либо по истечении тридцатилетнего срока.

Рентополучатель вправе требовать выкуп ренты, когда:

плательщик не дает денег больше года;
платит нерегулярно и меньшими суммами;
плательщик обанкротился, стал инвалидом, потерял источники дохода;
у квартиры, предмета ренты, в результате продажи появилось несколько совладельцев;
в прочих случаях, которые вписаны в соглашение.

Сколько составит выкупная цена, определяют условия соглашения о ренте. Забыли вписать такой важный пункт? Выкуп составит размер годовой ренты, если при переходе квартиры к плательщику имел место первоначальный платеж (10-30% от стоимости жилья). Если никаких первоначальных платежей не было, то вместе с годовой суммой ренты в выкупную стоимость войдет и среднерыночная цена квартиры.

Признание соглашения о ренте недействительным

Уход из жизни рентополучателя естественным образом завершает все обязательства по соглашению о пожизненной ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Оспаривают соглашение о ренте те, кто рассчитывал унаследовать квартиру покойного, а тут узнал, что жилплощадь «уплыла» по рентному договору.
Главная причина, которую озвучивают наследники судьям - рентополучатель был невменяем, психически болен на момент подписания сделки.

Основания при оспаривании соглашения о ренте:

получатель ренты действовал неосознанно;
находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно;
его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу;
кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным;
хотел рентой замаскировать совсем другую сделку и др.

Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев со дня упокоения наследодателя. Иск подают в суд, в ведении которого располагается спорная квартира.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:

медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
выписки с банковского счета покойного; прочими документами.

Истцу разрешается ходатайствовать о назначении психологической, психиатрической, почерковедческой и пр. экспертиз (ст.79 ГПКРФ). Не возбраняется привести с собой граждан, которые засвидетельствуют обоснованность его претензий.

Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, не ниже инвентаризационной. Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила 400 000 рублей, госпошлина обойдется в десять тысяч четыреста рублей.

Плюсы и минусы соглашения о ренте

Соглашение о ренте теоретически крайне выгодно обоим контрагентам.
Получателю ренты:

одинокий старик получает приличную прибавку к своему пенсиону от государства;
если речь о соглашении ренты с пожизненным иждивением, пожилой человек получает заботу и уход в рамках договора;
старик не хочет оставлять квартиру опостылевшей родне, которая о нем забыла? Рента позволит отдать жилье более достойному кандидату в лице плательщика ренты.

Плательщику ренты:

плательщик ренты может получить свое жилье практически за бесценок (рентополучатель, допустим, умирает через полгода-год после заключения сделки);
получает квартиру, хоть и обремененную рентой, но в свою собственность сразу после регистрации в Росреестре;
если пожилой человек согласен, плательщик может сразу вселиться в квартиру.

Но никто из контрагентов по соглашению о ренте не застрахован от неприятных сюрпризов.

Риски плательщика:

рентополучатель не собирается умирать в ближайшие полвека и плательщику в результате квартира встанет дороже, чем он взял бы ее в ипотеку;
резкое увеличение денежных вливаний на лечение иждивенца, если он вдруг начнет болеть, не переставая;
риск случайного повреждения или уничтожения квартиры по ст.595 ГКРФ ложится на плечи плательщика. От обязанности продолжения платить по рентному соглашению его это не освобождает.
старик может оказаться крайне не сговорчивым, не разрешит плательщику вселиться в квартиру или продать, подарить, обменять ее;
плательщик рискует нарваться на «профессионального» рентополучателя, по сути, мошенника, который, попользовавшись рентой, подает иск в суд о нарушении своих прав плательщиком и отсуживает у него немалую компенсацию.

Риски одинокого пенсионера:

рентополучатель не получит тот доход, на который рассчитывал, если плательщик вдруг скончается;
плательщик может оказаться недобросовестным, задерживать платежи, не исполнять требований сделки по уходу и содержанию;
велика вероятность связаться с преступником, который превратит жизнь рентополучателя в ад или просто убьет его.

Страхование рисков для плательщика и рентополучателя

Подобные сделки заключаются сегодня чаще с привлечением представителя страховой организации. Потому что рента сама по себе — дело, сопряженное с риском как для одного, так и для другого участника. Страховка минимизирует потери, если сделка будет расторгнута:

обязанность плательщика — не уклоняться от исполнения прописанных в соглашении условий. Вину рентоплательщика в сознательном уклонении выполнять условия соглашения доказали? Страховщику придется возместить нанесенный получателю ренты убыток;
рентополучатель неожиданно ушел в мир иной, а квартира по какой-то непредвиденной причине не перешла во владение второго участника сделки? Страховку получит плательщик ренты.

Государственная форма пожизненной ренты

Уже несколько лет как в Москве и Петербурге договор пожизненной ренты по ГК РФ можно оформить не только с частниками, но и с государством. Связываться с государством менее рискованно, чем с неизвестным человеком. Но есть ограничения. Возраст от 75 лет. Соглашения составляются только с одинокими владельцами жилья.

Государство выкупит только целые квартиры, комнату отдать в ренту нельзя; не интересны ему и аварийные дома, жилье с обременением. Пенсионер получает сразу десять процентов от рыночной цены своего жилья. Рента составит два прожиточных минимума.

В отличие от соглашения с физическим лицом, оплачивать ЖКУ старику, отдавшему жилье в ренту стране, придется самому.

Подпишитесь на свежие новости

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Комментарий к статье 583 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья дает определение договора ренты, устанавливая его виды. Согласно п. 1 указанной статьи сторонами ренты выступают плательщик и получатель ренты. Плательщиками могут быть любые лица, физические или юридические, за исключение недееспособных или ограниченно дееспособных. Сторона-получатель ренты определяется в соответствии с видом ренты.

2. Пункт 2 устанавливает следующие виды ренты:

Постоянная рента;

Пожизненная рента.

Постоянная рента по определению является непрерывной, срок платежа по которой не ограничен.

Пожизненная рента заключается на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может содержать условие пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Субъектом-получателем постоянной ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо. Но не любое юридическое лицо, а только некоммерческая организация. При этом заключение постоянной ренты не должно противоречить закону и соответствовать целям деятельности организации. Субъектом-получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо - гражданин.

3. Предметом договора ренты может выступать любое имущество.

Другой комментарий к статье 583 ГК РФ

1. В коммент. ст., как и в § 1 гл. 33 ГК в целом, говорится о договоре ренты как обобщающем понятии, поскольку данный договор всегда существует в одной из трех разновидностей, а именно в виде постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В отличие от купли-продажи, аренды, подряда и многих других договоров договор ренты в чистом виде заключить невозможно. В настоящем параграфе содержатся общие положения, которые характерны для всех видов ренты. В этом смысле теоретически допустимо говорить о ренте как таковой, подразумевая под нею общую юридическую конструкцию, которая лежит в основе всех трех видов рентных договоров.

2. Из определения, закрепленного п. 1 коммент. ст., следует, что договор ренты носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

3. Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и имеет с ними ряд сходных черт. Одновременно ему присущи и такие признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду этой группы договоров. Он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию.

4. Возникающие из договора ренты отношения носят длящийся, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением - и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества.

Одновременно с этим для ренты характерен признак алеаторности. В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые по общему правилу опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, наоборот, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним заранее соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

5. Из п. 2 ст. 583 иногда делается вывод, что ГК содержит не три вида ренты, а лишь два - постоянную ренту и пожизненную ренту, разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. Действительно, формулировка коммент. п. дает к этому основания, но сама структура гл. 33 ГК свидетельствует в пользу существования трех видов ренты. Впрочем, данный вопрос не имеет никакого практического значения. Все виды ренты, совпадая в своих главных чертах, различаются по ряду более частных моментов, связанных, в частности, с формой предоставления содержания, его минимальным размером, сроками предоставления и т.д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением - с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой - с другой. Особенности, присущие лишь данному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающих при этом отношений.

КОММЕНТАРИЙ К ГЛАВЕ 33 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(постатейный)

А.Н. ТАНАГА

Танага Андрей Николаевич, практикующий юрист с большим опытом работы в области защиты права собственности, кандидат юридических наук. Автор публикаций в журналах "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", "Российская юстиция", "Хозяйство и право", монографии "Принцип свободы договора в гражданском праве России". Провел несколько сотен судебных дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

ВВЕДЕНИЕ

Комментируемая в настоящем издании глава 33 Гражданского кодекса РФ направлена на регулирование отношений ренты и пожизненного содержания с иждивением. Данный институт представляет собой новеллу российского гражданского права, имеющую ряд принципиальных отличий от смежных правовых явлений.

Большая часть норм о ренте и пожизненном содержании с иждивением вступила в силу с 1 марта 1996 г. (исключение составляют лишь правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Первое десятилетие "работы" данного института выявило достоинства и недостатки законодательных конструкций. Несмотря на некую искусственность предложенной в Кодексе структуры рентного обязательства, следует отметить, что в целом она оказалась весьма жизнеспособной. Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора. Но эту проблему нельзя назвать лишь "рентной" - она относима к любому гражданско-правовому договору. Более того, причинами чаще являются недобросовестность субъектов, низкий уровень правовой культуры вообще и договорной в частности.

В таких условиях грамотная реализация норм, обращение к квалифицированным специалистам позволят избежать ряда ошибок, избрать подходящий вариант условий договора, обрести уверенность в стабильности возникших в силу заключенного договора правоотношений.

Рентное обязательство является одной из самых сложных гражданско-правовых конструкций.

Гражданский кодекс российской федерации

Государственной Думой

ЧАСТЬ ВТОРАЯ

Глава 33. РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

Комментарий к главе 33

Глава 33 ГК РФ посвящена регулированию относительно нового для отечественного гражданского права явления - ренты и пожизненного содержания с иждивением. В настоящее время это самостоятельный институт гражданского права, не являющийся разновидностью традиционных институтов.

§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном

Статья 583. Договор ренты

Комментарий к статье 583

1. Пунктом 1 комментируемой статьи закреплено легальное определение договора ренты, представляющего собой соглашение, по которому получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Из данного определения следует, что договор ренты является реальным, односторонне обязывающим, возмездным.

Реальным договор ренты является в силу того, что получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ передает (а не обязуется передать) плательщику ренты в собственность имущество. Без передачи получателем ренты в собственность плательщика ренты имущества договор не будет считаться заключенным (подробнее см. комментарий к ст. 584 ГК РФ). Соответственно, права и обязанности по любому договору ренты могут возникнуть лишь при сложном юридическом составе, во всяком случае включающем следующие элементы: согласование сторонами существенных условий в едином документе, нотариальное удостоверение договора, передачу получателем ренты имущества в собственность плательщика ренты. Если под выплату ренты при заключении договора передается недвижимое имущество, то дополнительно требуется также государственная регистрация договора (см. комментарий к ст. 584 Кодекса). Лишь одновременное наличие перечисленных условий приводит к признанию договора ренты заключенным и возникновению прав и обязанностей сторон. Сами же перечисленные действия, совершаемые в процессе заключения договора, подчиняются принципу свободы договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ), и их совершение зависит лишь от воли каждой стороны.

Примечательно, что имущество при заключении договора ренты передается именно в собственность плательщика ренты. Последний приобретает право собственности на основании общей нормы п. 2 ст. 218 ГК РФ и специальной нормы, закрепленной в п. 1 комментируемой статьи. При этом момент перехода права собственности определяется по правилам ст. 223 ГК РФ. В частности, право собственности на движимое имущество возникает у плательщика ренты, по общему правилу с момента передачи имущества (п. 1 ст. 223). На недвижимое имущество такое право возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551).

Односторонне обязывающий характер состоит в том, что после заключения договора ренты обязанной стороной будет лишь плательщик ренты. Содержанием его обязанности является периодическая выплата получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме. У получателя ренты обязанности по договору ренты отсутствуют. Его действия по передаче имущества в собственность плательщика ренты основаны на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и совершаются в процессе заключения реального договора ренты (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

2. Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет классификацию видов ренты, представленную постоянной рентой, по которой плательщик ренты обязуется выплачивать ренту бессрочно, и пожизненной рентой, содержащей обязанность выплаты ренты в течение срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

Статья 584. Форма договора ренты

Комментарий к статье 584

1. Данная статья устанавливает требования к форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В настоящее время в редчайших случаях законодательством закрепляется необходимость нотариального удостоверения договора. Следует помнить, что такое требование может быть предусмотрено исключительно федеральным законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы Х Основ законодательства РФ о нотариате (ст. ст. 53 - 56). При этом имеется ряд особенностей.

Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса (ч. 4 ст. 1 Основ). Статья 37 Основ содержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномочены такие должностные лица. Из категории нотариальных действий "удостоверение сделок" они вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок (завещаний и доверенностей). Потому следует сделать однозначный вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.

Проект договора может быть составлен как сторонами сделки, так и самим нотариусом. В первом случае нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ). Как правило, действуя в соответствии со ст. 15 Основ, нотариус сам составляет проекты договоров ренты.

Договоры ренты имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество (ст. 55 Основ).

Важное значение для действительности договора имеет место совершения нотариального действия. Договоры ренты, в которых под выплату ренты отчуждается движимое имущество, могут быть удостоверены любым нотариусом. Удостоверение договоров ренты, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимое имущество, напротив, производится лишь по месту нахождения такого имущества (ст. 56 Основ). Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 11 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации: утв. Приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91 // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. N 4).

С момента удостоверения нотариусом договор ренты, не предусматривающий отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но пункт 1 ст. 165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).

2. Если же договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит также обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем его государственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно с момента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов (Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 1).

Законодатель при формулировании ст. 584 ГК РФ допустил логическую ошибку: содержание статьи оказалось шире, чем ее название. В статье говорится о форме договора и о его государственной регистрации. В заглавии статьи упомянута лишь форма договора. Требование государственной регистрации не является элементом формы договора. Потому правильнее было бы назвать ст. 584 ГК РФ "Форма и государственная регистрация договора ренты".

Осуществляется государственная регистрация в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см. комментарий к ст. 586 Кодекса) и Методическими рекомендациями по регистрации (см. комментарий к ст. 604 Кодекса).

См. также п. 3 комментария к ст. 596 ГК РФ.

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

Комментарий к статье 585

1. Договор ренты является реальным и возмездным - в процессе его заключения в силу требования п. 1 ст. 583 ГК РФ получателем ренты в собственность плательщика ренты передается определенное имущество (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату или бесплатно. Последний вариант не порочит правила о том, что договор ренты всегда является возмездным, поскольку, получив в собственность имущество, плательщик ренты обязуется выплачивать ренту. Естественно, при передаче имущества за плату подлежащая оплате сумма будет меньше (как правило, существенно) рыночной цены имущества. Иначе теряется смысл использования договора ренты - достаточно будет заключения договора купли-продажи. Каких-либо ограничений Кодекс не содержит, потому размер платы за отчуждаемое имущество определяется исключительно по соглашению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

2. Пункт 2 ст. 585 Кодекса говорит о правовом регулировании отношений, возникающих при отчуждении имущества под выплату ренты. Эта норма позволяет правильно квалифицировать такие отношения. Так, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); при бесплатной передаче - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ). Это сделано лишь во избежание дублирования норм, соблюдая принцип нормативной экономии. Договор ренты от этого не становится разновидностью двух названных традиционных договоров и не приобретает смешанного характера. Свидетельством тому служит специальное указание: нормы гл. гл. 30 и 32 Кодекса применяются к соответствующим отношениям сторон в процессе заключения договора ренты постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

Комментарий к статье 586

1. Под выплату ренты может быть передано любое имущество. Исключение составляет лишь пожизненное содержание с иждивением, под которое отчуждается исключительно недвижимое имущество. Практика свидетельствует, что в большинстве случаев именно недвижимое имущество отчуждается под выплату ренты во всех видах данного договора.

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи рента обременяет только недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. В отношении движимого имущества такой переход обязательств плательщика ренты не предусмотрен.

Не случайно законодатель выделил в ст. 586 ГК РФ лишь недвижимое имущество. Во-первых, оно всегда является дорогостоящим и нередко служит удовлетворению одной из важнейших потребностей человека - потребности в жилье. Во-вторых, все вещные права на недвижимое имущество подлежат учету и регистрации - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Правила ведения данного Реестра утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 в ред. от 12 ноября 2004 г. // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416; 2002. N 41. Ст. 3893; 2003. N 37. Ст. 3584; 2004. N 47. Ст. 4652).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него (п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Пункт 1 ст. 1 названного Закона определяет обременения как установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Пункт 6 ст. 12 Закона определяет содержание Реестра и устанавливает, что в подраздел III Реестра вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

2. В процессе заключения договора ренты плательщик ренты получает в собственность имущество от получателя ренты, которое обременяется рентой. Плательщик ренты, будучи собственником этого имущества, вправе распорядиться им по своему усмотрению (п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ), в том числе передать в собственность другого лица.

Поверхностный взгляд может привести к ошибочному мнению о том, что, по общему правилу, согласия получателя ренты на отчуждение недвижимого имущества не требуется, т.к. он в любом случае на основании нормы п. 1 комментируемой статьи станет кредитором в рентном обязательстве по отношению к приобретателю имущества. Исключением может выглядеть распоряжение недвижимым имуществом, полученным плательщиком ренты в собственность в процессе заключения договора пожизненного содержания с иждивением (см. ст. 604 Кодекса и комментарий к ней). В последнем случае законодатель прямо указал, что распоряжение или обременение этого имущества по любому правовому основанию может быть совершено плательщиком ренты исключительно после получения согласия получателя ренты.

Системное толкование общих и специальных норм приводит к обратному выводу: законодатель лишь в силу особой социальной ценности отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, "напомнил" в ст. 604 Кодекса об общем правиле, которое при неизменности нормы общего характера не может быть изменено никакой специальной нормой и тем более условиями договора. Такое общее правило закреплено в императивной (!) норме п. 1 ст. 391 ГК РФ: перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Соответственно, если в силу п. 1 комментируемой статьи отчуждение недвижимого имущества, полученного при заключении договора ренты, влечет перевод рентного долга (и лишь его в силу односторонне обязывающего характера договора) на приобретателя имущества, то должны быть соблюдены правила о переводе долга.

Рассматриваемые правила позволяют квалифицировать право плательщика ренты на полученное недвижимое имущество как ограниченное вещное право. Налицо явная идентичность его по содержанию, в частности, с правом хозяйственного ведения. Но это сходство ограничивается лишь содержанием. Не исключено, что наукой, а в дальнейшем и законодательством, будет выработан новый вид ограниченного вещного права на недвижимость, возникающего в процессе заключения договора ренты и прекращающегося в момент "положительного" прекращения рентного обязательства. Сегодня плательщик ренты приобретает именно право собственности, но существенно ограниченное в силу характера длящегося рентного обязательства.

Независимо от разновидности договора ренты в результате передачи плательщиком ренты имущества в собственность другого лица возникают единые правовые последствия: во-первых, переход права собственности на имущество влечет переход обязательств по договору ренты к приобретателю имущества; во-вторых, первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность (ст. 399 Кодекса) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Последнее правило действует, если Гражданским кодексом РФ, другим федеральным законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Следует отметить, что первоначальный плательщик ренты ни при каких условиях не освобождается от ответственности за исполнение обязательства новым должником, неся либо субсидиарную, либо солидарную с ним ответственность.

Кредитору (получателю ренты) всегда выгоднее наличие солидарных должников при отчуждении имущества, переданного плательщику ренты при заключении договора. Потому можно рекомендовать включение в договор ренты при первоначальном согласовании его условий правила о возникновении солидарной ответственности в рассматриваемом случае. Если стороны включили в договор такое условие, то у получателя ренты возникает право требовать исполнения обязательства как одновременно от первоначального и нового плательщиков ренты, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ). Не получив полного удовлетворения своих требований от одного из таких должников, получатель ренты вправе требовать недополученное от другого должника. При этом солидарный долг существует до момента полного исполнения обязательства перед кредитором - получателем ренты (п. 2 ст. 323 Кодекса).

При отсутствии в договоре рассмотренного в предыдущем абзаце условия ответственность первоначального плательщика ренты будет субсидиарной. Соответственно, при нарушении условий договора новым плательщиком получатель ренты вправе предъявить требование именно к этому нарушителю обязательства. Право обращения с требованием к первоначальному плательщику ренты возникает лишь при условии отказа основного должника (нового плательщика ренты) удовлетворить заявленное требование или неполучения в разумный срок ответа от него (п. 1 ст. 399 ГК РФ). Порядок предварительного обращения к основному должнику считается соблюденным, что дает возможность предъявления требования к субсидиарному должнику, в частности при доказанности предъявления получателем ренты письменного требования и получения на него отказа или неполучения ответа в разумный срок (п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 5).

При этом первоначальный плательщик ренты (субсидиарный должник) до удовлетворения требования получателя ренты обязан предупредить об этом нового плательщика ренты (основного должника). Если к субсидиарному должнику предъявлен иск, то основной должник должен быть привлечен к участию в деле. Такая обязанность также возлагается на первоначального плательщика ренты (п. 3 ст. 399 ГК РФ). Это требование оправдано тем, что, выбыв из рентного обязательства, первоначальный плательщик ренты может не знать об обстоятельствах спора. В частности, невнесение рентных платежей может быть обусловлено и недобросовестным поведением получателя ренты, например, отказывающегося от принятия платежей, умышленно создавая ситуацию существенного нарушения условий договора с целью возврата имущества на основании ст. 599 ГК РФ. В этом случае участие сторон договора в споре будет способствовать лишь всестороннему исследованию материалов дела и принятию правильного решения судом.

Кроме того, у субсидиарного должника, исполнившего требование кредитора, возникает право регресса к основному должнику. Если последний не был предварительно извещен первоначальным плательщиком ренты, то налицо невозможность выдвижения им возражений, которые он имел против требований получателя ренты. В таком случае плательщик ренты приобретает право использовать возражения, имевшиеся против требований получателя ренты, в ответ на регрессное требование первоначального плательщика ренты (п. 3 ст. 399 ГК РФ).

С другой стороны, плательщик ренты может уклоняться от получения письменного требования получателя ренты. Последнему в этом случае можно рекомендовать использование передачи соответствующего заявления нотариусом под расписку или по почте с обратным уведомлением. В этом случае кредитору по его просьбе нотариус выдает свидетельство о передаче заявления (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

Полный текст ст. 583 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 583 ГК РФ.

Комментарий к статье 583 ГК РФ

1. Рента представляет собой денежную сумму, которую одно лицо обязуется выплачивать другому в обмен на передаваемое им в его собственность имущество.

Таким образом, субъектами договора ренты являются:
- получатель ренты - лицо, которое передает другой стороне в собственность имущество;
- плательщик ренты - лицо, которое в обмен на переданное в собственность имущества обязуется периодически выплачивать получателю ренты денежную сумму либо предоставлять денежные средства на его содержание.

Имущество по договору ренты может быть любым, так как ГК РФ не содержит относительно имущества специальных требований, то есть, это могут быть как движимые так и недвижимые вещи. Однако на практике, как правило, по договору ренты передаются в собственность жилые помещения (квартиры, жилые дома и т.п.). Рента может выплачиваться как в виде твердой денежной суммы, периодически выплачиваемой лично получателю ренты либо путем безналичных расчетов, либо плательщик ренты может обеспечивать содержание получателя ренты, то есть, приобретать для него продукты питания, медицинские препараты, оплачивать лечение в медицинских организациях, оплачивать услуги по социальному обслуживанию и т.п.

Таким образом, договор ренты по своей юридической природе является:
- реальным, так как получатель ренты именно передает имущество плательщику ренты, а не обязуется передать;
- возмездным, так как плательщик ренты в обмен на переданное имущество платит денежные средства (ренту).

Договор ренты бывает двух видов:
- постоянная рента - когда плательщик ренты обязуется выплачивать ренты бессрочно, то есть, до расторжения договора;
- пожизненная рента - когда плательщик обязуется уплачивать ренту в течение всей жизни получателя ренты.

При этом разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением, когда плательщик ренты помимо выплаты непосредственно ренты обязуется также и осуществлять уход за получателем ренты в течение всей его жизни.

2. Судебная практика:
- определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1078-О-О;
- постановление ФАС Центрального округа от 24.05.2010 по делу N А09-6804/2009;
- определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 03.04.2014 по делу N 33-1680/2014;
- определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 07.11.2013 по делу N 33-7125/2013;
- определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 25.09.2013 по делу N 33-6333/2013;
- определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29.08.2013 по делу N 33-11642/2013;
- определение Московского городского суда от 02.08.2013 N 11-23341/13;
- определение Московского городского суда от 18.07.2013 N 11-22715/13;
- определение Московского городского суда от 30.05.2013 N 4г-4609/13;
- определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 29.05.2013 по делу N 33-2438/2013;
- определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 12.03.2013 по делу N 33-574/2013;
- определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 06.02.2013 по делу N 33-526/2013.