Depositphotos.com / mak_nt

Аренда земельного участка и невозможность его использования

Можно ли отказаться от оплаты имущества, переданного в аренду, если его использование невозможно для тех целей, которые стояли перед арендатором при заключении договора? Здравый смысл подсказывает положительный ответ на этот вопрос, ведь если вещь нельзя использовать, то за что тогда платить? Однако как оказалось, ответ на этот вопрос не так прост, как может показаться на первый взгляд.

Постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2013 г. по делу №А09-9900/2012.

Из материалов дела.

Организация заключила договор аренды земельного участка с муниципалитетом для строительства многоэтажного жилого дома. Однако приступив к строительным работам, выяснилось, что строительству мешают инженерные сети и коммуникации, которые организации пришлось переносить самостоятельно и за свой счет. Потратив на это 10 месяцев, организация приступила к строительству дома. При этом, если затраты на перенос сетей удалось взыскать с арендодателя через суд, отказаться от внесения арендной платы за период неиспользования участка по назначению, не удалось. Суды двух инстанций взыскали арендную плату за весь период действия договора.

Позиция кассации.

1. Несмотря на то, что в ст. 612 ГК РФ перечислены действия, которые может предпринять арендатор, в случае, если арендодатель передает имущество, которое невозможности использовать, у арендатора есть возможность отказаться от оплаты аренды, сославшись на общие положения ГК (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

2. У муниципалитета, как у арендодателя существует встречная обязанность по предоставлению земельного участка, который возможно использовать в соответствии с целями, указанными в договоре аренды. В случае, нарушения этой обязанности, у арендатора возникает право также отказаться от исполнения договора в части внесения платы.

3. Следовательно, муниципалитет может требовать арендную плату только с того периода, когда использование земельного участка для строительства дома стало возможным фактически.

Комментарий.

1. По сути, если следовать логике судов, выносивших судебные акты о взыскании арендной платы, у организации был один способ для устранения возникшей ситуации - это требовать досрочного расторжения договора. Однако необходимо учитывать, что ч. 2 ст. 328 ГК Ф предоставляет арендатору возможность приостановить оплату до устранения препятствий в пользовании.

2. В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в Постановлении Президиума от 09.04.2013 г. по делу № 13689/12 арендодатель может требовать взыскания арендной платы только за период, когда арендодателем была обеспечена фактическая возможность, использования земельного участка по назначению.

3. При этом, надо понимать, что речь идет не о том, что какой-то участок не подошел конкретному застройщику, в таком случае, усматривается и оплошность самого арендатора, ведь он мог предвидеть возможность препятствий к строительству. В данном случае, невозможность использования выяснилась при подготовке к строительству, и наличие коммуникаций было неизвестно арендатору, но отнюдь не муниципалитету.

Российское законодательство однозначно не регламентирует, каким способом необходимо оформить взаимоотношения по предоставлению доступа (ограниченного проезда) к приобретенному объекту недвижимости. Следовательно, стороны вправе урегулировать вопрос об ограниченном владении земельным участком в рамках гражданско-правового поля. Сделать это можно с помощью заключения как отдельного договора (аренды, возмездного оказания услуг и т. п.), так и соглашения об установлении сервитута или с помощью внесения изменений (путем заключения дополнительного соглашения) в договор купли-продажи.

Использование участка

При переходе к другому лицу права собст-венности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Такое правило содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимос-тью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения может требовать оформления соответствующего права на земельный учас-ток, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Это отмечено в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11.

Положения, противоречащие обязательной норме статьи 552 Гражданского кодекса РФ, могут быть признаны судом недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ по признаку ничтожности (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2013 г. по делу № А03-4084/2013).

Сервитут

Согласно нормам гражданского законодательства, проезд транспорта по территории другого собственника можно отнести к ограниченным вещным правам. Одним из видов таких прав является сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Различают публичный и частный сервитуты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обес-печения интересов государства, местного само-управления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка (а в некоторых случаях и от собственника другого земельного участка) предоставления права ограниченного пользования этим участком.

Сервитут может вводиться для обес-печения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксп-луатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые нельзя обес-печить без сервитута.

Таким образом, отношения по установлению сервитута могут возникать в случае невозможности обеспечения нужд собственника недвижимого имущества.

Следует учесть, что собственник здания должен иметь объективный повод для удовлетворения своих прав, связанных с проездом транспорта по чужой территории на время реконструкции своего здания, - например, невозможность использования других вариантов проезда (подъезда) к зданию. Такой вывод сделан в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 15АП-8444/2012, ФАС Поволжского округа от 30 января 2008 г. по делу № А55-132/2007 и др.

Иначе суд в предоставлении сервитута организации может отказать (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А42-2393/2008).

Возможные варианты оформления

Что касается непосредственно соглашения о введении частного сервитута земельного участка, то его заключение необходимо в случае невозможности урегулировать отношения в рамках обязательственных правоотношений. Имеется в виду ситуация, когда стороны не могут заключить гражданско-правовой договор (например, договор возмездного оказания услуг и т. п.). Однако заключение договора аренды земельного участка, договора возмездного оказания услуг позволило бы избежать излишних формальностей.

Так, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим предоставления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит госрегистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, претендующего на сервитут.

При этом соразмерность платы за пользование земельным участком (кстати, она может и не назначаться) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник участка в связи с использованием его земли обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки согласно правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (письмо Мин-экономразвития России от 21 октября 2009 г. № Д23-3470).

Важно запомнить

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собст-венника недвижимости.

На практике нередки случаи, когда арендодатель, предоставивший арендатору имущество в пользование по договору аренды, сам, своими действиями делает невозможным или крайне затруднительным использование имущества по назначению. Например арендодатель недвижимого имущества запрещает арендатору доступ в арендованное помещение.
Или, арендодатель, обязавшись по договору обеспечивать арендуемое производственное помещение электроэнергией, отключает электроснабжение, в результате чего арендатор вынужден либо прекратить производственную деятельность в помещении, для которой оно и было арендовано, либо нести непомерные расходы, чтобы самостоятельно обеспечить энергией свое производство, например, арендовать дизельные генераторы, приобретать для них топливо и т.п.

Какие правовые гарантии, способы защиты прав арендатора предусмотрены для подобных случаев Законом?

В первую очередь, это право на досрочное расторжение договора , прямо предусмотренное подп.1 ст. 620 ГК РФ.

Арендатор может воспользоваться указанным правом даже если в договоре право на досрочное расторжение по инициативе арендатора не предусмотрено.
В соответствии с подп. 1 ст. 620 ГК РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Следует обратить внимание, что речь здесь идет именно о судебном порядке расторжения договора, т.е. арендатор не может расторгнуть договор по этим основанием в одностороннем порядке и датой расторжения договора является дата вступления в законную силу решения суда.

Обращаясь в суд с таким требованием арендатор должен доказать невозможность использования арендованного имущества по назначению, наступившую вследствие действий арендодателя. При отсутствии доказательств, свидетельствующих о невозможности использования имущества по назначению, суды отказывают в удовлетворении исковых требований (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.06.2011 по делу N А45-14145/2010).

Арендатор (Истец) должен доказать то обстоятельство, что Арендатель чинит ему препятсятвия в пользовании арендованным имуществом. При этом если объективные обстоятельства, препятствующие арендатору в пользовании арендуемым имуществом были устранены арендодателем, то суд может счесть, что не имеется существенных нарушений ответчиком обязательств по договору аренды и оснований для расторжения договора. Например, в рамках дела А40-2435/10-40-26 в качестве фактического основания иска истец указал на то, что был неправомерно лишен возможности доступа в арендуемое помещение в результате незаконных действий управляющей компании.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенному нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Приняв во внимание, что препятствия были устранены уже на следующий день, суды сделали вывод о том, что указанное обстоятельство не может быть квалифицировано в качестве существенного нарушения договорных обязательств со стороны арендодателя и, следовательно, не является основанием для расторжения договора в судебном порядке (Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2010 N КГ-А40/11247-10 по делу N А40-2435/10-40-26).

В числе случаев, когда суды удовлетворяют требования о расторжении договора, можно назвать обстоятельства дела №А56-78926/2009. В данном случае Арендодатель производственного помещения по условиям договора был обязан обеспечивать арендатора электроэнергией, отключил электричество на несколько месяцев, до момента фактического освобождения арендуемого помещения истцом.
В ответ на неоднократные требования арендатора арендодатель отказывался восстановить электроснабжения. Использование помещения для целей, предусмотренных договором (для производственной деятельности истца) без обеспечения электроэнергией было невозможно (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.04.2011 по делу N А56-78926/2009).

Иным способом защиты прав арендатора является взыскание убытков, причиненных действиями арендодателя.
В этом случае, помимо факта чинения арендодателем арендатору препятствий в пользовании арендованным имуществом, арендатор (истец) обязан доказать причинную связь между понесенными им убытками и незаконными действиями арендодателя, обосновать размер убытков.

Требования о взыскании убытков в исковом заявлении могут быть соединены с требованием о расторжении договора.
Так, в рамках уже упомянутого выше дела № А56-78926/2009 Истец (арендатор) помимо расторжения договора взыскивал с арендодателя в качестве убытков расходы на аренду дизельного электрогенератора и покупку топлива к нему, которые истец вынужден был производить чтобы продолжать свою производственную деятельность после незаконного отключения арендодателем электроэнергии.

Суд Апелляционной инстанции удовлеворил его требования в этой части.
В рамках данного дела незаконность действий арендодателя, вследствие которых связана с нарушением условий договора, которыми была прямо предусмотрена обязанность по обеспечению арендатора электроэнергией. В случае, когда в договоре аренды помещения обязанность арендодателя по обеспечению арендатора электроэнергией не установлена, суд отказывает арендатору в аналогичном иске о взыскании убытков, причиненных отключением электроэнергии (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2006 N А11-13816/2004-К1-9/876-180).

Говоря о защите прав арендатора от незаконных действий арендодателя, создающих препятствия в пользовании имуществом , следует упомянуть и о том, что арендатору приходится не только самому предъявлять исковые требования к арендодателю, но и защищаться от требований арендодателя о взыскании арендной платы. На практике возникает ситуация: арендодатель сам, своими действиями лишил арендатора возможности пользоваться имуществом, арендатор утратил интерес к исполнению договора аренды, фактически прекратил пользоваться арендованным имуществом (например, освободил арендуемое помещение). Однако арендодатель отказывается расторгнуть договор добровольно и продолжает требовать арендной платы за период, когда арендатор уже не пользуется имуществом.
В частности, в рамках дела N А56-86991/2009, между теми же сторонами, что и дело упомянутого выше дела № А56-78926/2009 и в связи с теми же обстоятельствами, Истец (арендодатель) требовал взыскать с арендатора арендную плату за период, после того кого как арендатор освободил помещение, из-за того, что Истец отключил в нем электроэнергию и сделал помещение непригодным к использованию.

Суд отказал во взыскании с арендатора задолженности по арендной плате , поскольку обеспечение арендодателем арендованных объектов электроэнергией является необходимым условием для их использования арендатором и неисполнение этой обязанности не позволило ему использовать объекты в целях, установленных договором аренды, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы. В целом, говоря о судебной практике по спорам, связанным с возникшей по вине арендодателя невозможпностью использовать арендованное имущество по целевому назначению, следует отметить, что судебная практика по ним неоднозначна.

Для того, чтобы использовать все имеющиеся возможности для защиты прав арендатора необходимо тщательное исследование обстоятельств конкретного дела, подготовка доказательственные, правовой анализ действий арендодателя и в целом отношений сторон по договору на предмет обоснования нарушения арендодателем обязательств по Закону и договору.

Все это под силу лишь квалифицированным юристам. Без этого арендатор не сможет доказать факт несения им убытков, наличие оснований для расторжения договора, будет нести существенные финансовые потери по арендной плате за имущество, которое он уже не может использовать. Это еще раз говорит о необходимости обращения за профессиональной юридической помощью по данной категории споров

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607 , ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса , ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. № Ф08-5462/11 , постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. № 05АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации , в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее - арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее - арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу № 33-6669/2015). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 № 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ , п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".