Принятая в Российской Федерации система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним является одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом права (через правомочие распоряжения). Уровень и качество этой системы в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственника - законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и его обязанности. Порядок государственной регистрации - это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице Регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией Принадлежащего ему объекта и прав на него.

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно на основании ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объединить в пять групп:

Право собственности;
- вещные права;
- ограничения прав;
- сделки с недвижимым имуществом;
- сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации недвижимости в ЕГРП. Регистрации подлежат все вещные права на недвижимость и обязательственные права в случаях, предусмотренных законом.

Задача государственной регистрации — охранить права собственников и гарантировать достоверность информации о недвижимом имуществе. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Такая регистрация не может быть оспорена в суде и, следовательно, является единым доказательством существования зарегистрированного права для всех заинтересованных лиц. Эта информация является публичной.

Во всех остальных случаях (кроме сделок по приватизации, совершенных до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) отсутствие регистрации влечет за собой ничтожность сделки.
Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права - это право хозяйственного ведения имуществом, право пожизненно наследуемого владения земельным участком, право постоянного пользования земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут осуществлять их самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать реализовывать в отношении имущества свои правомочия, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ. Но любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.
Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитута, ипотека, доверительное управление и аренда, имеющие различную правовую природу. Сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как объективное выражение права аренды.

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и по ГК РФ они не должны регистрироваться.
Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), вызывающие или могущие вызвать возникновение или прекращение, изменение или ограничение, переход или передачу имущественных прав на недвижимость. Каждая такая сделка с недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в госоргане, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Регистрация сделок с недвижимостью является фактически трехступенчатой. Это ведомственная регистрация, нотариальное удостоверение сделки и регистрация в учреждении по регистрации прав собственности либо в соответствующем бюро или учреждении по регистрации сделок с недвижимостью.

Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при строительстве объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, зданий и других объектов.

Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.
В странах с развитой рыночной экономикой передача права собственности - это соглашение между покупателем и продавцом о передаче собственности. Передача права собственности на имущество происходит при наличии записи в реестре или кадастре. Соглашение должно быть заявлено в кадастровом управлении или у нотариуса в присутствии обеих сторон. Для земельных участков запись в кадастре является отличительным признаком передачи права собственности.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции Российской Федерации. Создают учреждения юстиции по регистрации прав субъекты Федерации. Но назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти - Минюста России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства. Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения.
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности заявителя и др.

Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Регистрация прав производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

Шаг 2. Регистрация

На странице авторизации нажмите ссылку «зарегистрироваться». Открывается страница «Регистрация нового пользователя». Установите флажок, подтверждающий Ваше согласие с правилами использования системы. Нажмите кнопку, соответствующую типу пользователя: физическое или юридическое лицо. Сначала система запросит проверку ИНН или ЕДРПОУ. В форме регистрации заполните соответствующие поля. Нажмите кнопку «Зарегистрировать». Не забудьте также поставить «галочку» в поле «Я не робот».

При регистрации в Кабинете для Вас автоматически создается электронный ящик на почтовом сервере mail.gov.ua. Именно на этот ящик будут поступать документы, заказанные в Кабинете. Имя и пароль почтового ящика - это логин и пароль учетной записи в Кабинете.

Шаг 3. Авторизация

Авторизация возможна также по . Для этого выберите вкладку «Вход по ЭЦП». В поле «Логин» укажите логин аккаунта. В поле «Название АЦСК» выберите название авторизованного центра сертификации ключей (АЦСК), в котором Вы получили свою электронную цифровую подпись. В поле «Путь к ключу» выберите файл ключа ЭЦП. В поле «Пароль к ключу» введите пароль к ключу Вашей электронной цифровой подписи. Нажмите кнопку «Вход»:

На странице авторизации выберите вкладку «Вход по BankID». Выберите Ваш банк. Произойдет переход на страницу Интернет-банкинга. Выполните авторизацию в соответствии с требованиями Вашего банка. После успешной проверки данных Вы будете автоматически авторизованы в Кабинете электронных сервисов.

Шаг 4. Привязка ключа электронной цифровой подписи к учетной записи

Ключ ЭЦП необходим для поиска сведений в случае, если Ваш аккаунт зарегистрирован на паспортны еданные.

Обратите внимание, что пользователь имеет возможность привязать к аккаунту только одну электронную цифровую подпись. Самостоятельно заменить или удалить привязанный ключ ЭЦП невозможно.

Зарегистрируйтесь или авторизуйтесь в Кабинете. Нажмите на шимени пользователя в заголовке страницы. Откроется страница редактирования профиля. Выберите раздел «Электронная цифровая подпись». В поле «Выберите имя АЦСК» выберите название авторизованного центра сертификации ключей (АЦСК), в котором Вы получили свою электронную цифровую подпись. В поле «Укажите путь к ключу» выберите файл ключа ЭЦП. В поле "Пароль" введите пароль к Вашему ключу ЭЦП. Нажмите кнопку «Считать ключ ЭЦП».

Система сравнит данные, указанные в аккаунте, с данными электронной цифровой подписи. Если проверка прошла успешно, ключ ЭЦП привязывается к учетной записи. На странице профиля будет от ображена информация об электронной цифровой подписи. Выполучаете полный доступ к услугам Кабинета электронных сервисов и можете использовать электронную подпись для авторизации в Кабинете.

Если Вы хотите заменить привязанный ключ ЭЦП, не обходимо письменно обратиться к Администратору ГП «Информационные судебные системы» и предоставить необходимые документы, подтверждающие Вашу личность.

Шаг 5. Поиск информации в реестре

Поиск возможен по адресу объекта, по регистрационному номеру, по кадастровому номеру, по данням собственника.

Поиск по адресу объекта недвижимости:

Установите отметку, которая соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне выберите значение в поле «Регион». В поле «Адрес» начните вводить название города и улицы и выберите нужный вариант по подсказкам системы. Заполните другие необходимые параметры адреса. Например, выберите «Тип здания» - «дом» и введите его номер; выберите «Тип объекта» - «Квартира» и укажите ее номер. При нажатии кнопки «Найти» будет выполняться поиск по указанному адресу.

Если по указанному адресу будет найден объект недвижимости, произойдет переход к странице подтверждения реквизитов плательщика, которые необходимы для осуществления on-line оплаты. Если по указанному адресу объект недвижимости не будет найден, пользователь имеет возможность вернуться к странице с вводом адреса или на страницу с вариантами поиска.

2. Поиск по регистрационному номеру объекта недвижимости

Установите отметку, которая соответствуе тварианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне введите регистрационный номер объекта недвижимости.

Если по указанному номеру будет найден объект недвижимости, произойдет переход к странице подтверждения данных, по которым будет осуществляться on-line оплата. Если по указанному номеру объект недвижимости не будет найден, пользователь имеет возможность вернуться к странице с введеним регистрационного номера или на страницу с вариантами поиска.

3. Поиск по кадастровому номером земельного участка

Установите отметку, которая соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне введите кадастровый номер земельного участка.

Если по указаному будет найден земельный участок, произойдет переход к странице подтверждени яреквизитов плательщика, которые необходимы для осуществления on-lineоплаты. Если по указаному кадастровому номеру не будет найдено земельного участка, пользователь имеет возможность вернуться к странице с введением кадастрового номера или на страницу с вариантами поиска.

4. Поиск по данным физического лица

Установите отметку, что соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемс окне введите параметры поиска: фамилия, имя и отчество лица (ФИО), РНОКПП (индивидуальный налоговый номер), серию и номер документа. Если Вы указали индивидуальный код или серию и номер документа, данные ФИО указывать не обязательно. Для поиска можно ввести только один из параметров.

5. Поиск по данным юридического лица

Установите отметку, что соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне введите код ЕГРПОУ. Название предприятия указывать не обязательно.

Если по указанным параметрам будет найдена информация о предприятии, произойдет переход к странице подтверждения реквизитов плательщика, которые необходимы для осуществления on-line оплаты. Если информация не найдена, Вы сможете вернуться к странице ввода данных для поиска предприятия или на страницу с вариантами поиска.

Шаг 6. Оплата

Для оплаты в online режиме проверьте информацию о Плательщике, отображенную на экране. Чтобы оплатить услугу, нажмите кнопку «Оплатить». Откроется страница платежной системы. Установите флажок, подтверждающий согласие с условиями договора-оферты на перевод средств при осуществлении интернет-платежей. Выполните on-line оплату, следуя указаним платежной системы.

Информационная справка будет выведена на экран, а также отправлена на электронный адрес mail.gov.ua.

Если Вы решили отказаться от осуществления оплаты, нажмите кнопку «Новый запрос».

(Исрафилов И. М.) («Законность», 2010, N 6)

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

И. М. ИСРАФИЛОВ

Исрафилов Исрафил Мукаилович, доцент кафедры гражданского права Московского государственного открытого университета (г. Махачкала).

В статье автор обосновывает необходимость государственной регистрации отдельных видов ограниченных вещных прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Приведены примеры проблем в правоприменительной практике, связанных с отсутствием норм об обязательности государственной регистрации конкретных видов ограниченных вещных прав.

Ключевые слова: гражданское право; жилищное законодательство; ограниченное вещное право; виды вещных прав; государственная регистрация.

The state registration of limited rights of property I. M. Israfilov

In mentioned article by author argues the necessity of state registry in some specific types of limited rights of property in integrated state register of rights on immovable property. Examples of problems have been given in practice, which are related with absence of norms about the necessity of state registration in some specific types limited rights of property.

Key words: civil law; housing legislation; limited rights of property; types of rights of property; state registration.

Правовое регулирование вопросов государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества производится как в нормах Гражданского кодекса РФ, так и в специальном ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ст. 131 ГК говорится об обязательной государственной регистрации помимо права собственности и таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека и сервитут. При этом подчеркивается, что приведенный перечень вещных прав, государственная регистрация которых необходима, неисчерпывающий, так как возможна государственная регистрация и других вещных прав в случаях, предусмотренных в самом ГК или иных законах. В ст. 131 ГК законодатель повторяет перечень ограниченных вещных прав, приведенный в ст. 216 ГК, только дополнив его таким вещным правом, как ипотека. Но и в ст. 216 также не приведен полный перечень конкретных ограниченных вещных прав, так как законодатель указывает, что перечислены «в частности» отдельные виды вещных прав, допуская тем самым наличие и иных вещных прав, которые можно уже определять по характерным для таких прав признакам. И в Федеральном законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не называются конкретные виды вещных прав, подлежащие государственной регистрации. В ст. 4 Закона содержится только общее требование об обязательности государственной регистрации вещных прав в целом со ссылкой на ст. 131 ГК, т. е. этот специальный Закон тоже не привнес какой-либо ясности в данный вопрос. Некоторую сложность тут создает и то, что государственной регистрации подлежат не только возникновение, переход и прекращение вещных прав, но и их ограничения (обременения), которые несут вещно-правовое содержание. Во всяком случае, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорит о таких ограничениях вещных прав, как сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом и аренда, вещно-правовой характер которых сегодня у многих юристов не вызывает сомнений. Следует заметить, что перечень ограниченных вещных прав не исчерпывается содержащимися в ст. 216 ГК и, если исходить из характерных признаков этих прав и позиции законодателя, можно насчитать еще с десяток таких прав, хотя в нормах гражданского законодательства прямо о них не сказано. Но зато о некоторых вещных правах говорится в нормах жилищного законодательства и причем уже совершенно однозначно. Отсутствие в законодательстве единого подхода к определению понятия ограниченных вещных прав и их видов повлекло за собой также и правовую проблему, связанную уже с государственной регистрацией этих прав, о которой говорят многие специалисты <1>. ——————————— <1> См., напр.: Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 89.

О государственной регистрации таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, говорится в ст. 131 ГК, и никаких особенностей относительно их государственной регистрации ни в нормах ГК, ни в нормах специального Закона нет. Возникновение, переход и прекращение этих вещных прав подлежат регистрации в Едином государственном реестре аналогично праву собственности. Касательно таких ограниченных вещных прав, как право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного (бессрочного) пользования им, следует отметить, что помимо общего требования ст. 131 ГК на обязательность государственной регистрации этих прав указывается и в ст. 25 Земельного кодекса. ЗК говорит также и о необходимости обязательной государственной регистрации земельных сервитутов, как частных, так и публичных. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не содержит каких-либо особенностей относительно регистрации сервитутов, но надо иметь в виду, что одновременно с государственной регистрацией сервитута как вещного права необходимо провести еще регистрацию и ограничения права собственности на земельный участок в результате установления сервитута <2>. Непонятным остается вопрос о соотношении регистрации сервитута вещного права и ограничения права собственности (или другого вещного права на недвижимое имущество) в результате установления сервитута. Действительно, ограничение права собственности непосредственно связано с ограниченным вещным правом и несет из-за этого вещно-правовой характер. Это «две стороны» одного действия, и, как представляется, более важное — установление, а соответственно, и государственная регистрация самого вещного права, а регистрация ограничения (обременения) — это только следствие предыдущего действия, и у него, на наш взгляд, констатирующее значение, не влекущее каких-либо юридических последствий. ——————————— <2> См. п. 17 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 26 июля 2004 г. N 132.

Для возникновения ограниченных вещных прав юридически значима государственная регистрация установления самого права, и поэтому не нужно заменять его регистрацией договора или иного соглашения, на основании которого право возникло, что часто пытаются сделать. Однако указанные действия совершенно разные в правовом плане, и, как представляется, тут необходимо согласиться с мнением тех авторов, которые видят разницу в указанных ситуациях и согласны с необходимостью регистрации только самого ограниченного вещного права, а не договора (соглашения), которым оно установлено, если регистрация договора также специально не предусмотрена законом <3>. ——————————— <3> См.: Ким Д. Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. N 6. С. 138.

Такое ограниченное вещное право, как ипотека (залог недвижимого имущества), подлежит обязательной государственной регистрации на основании ст. 131 ГК, ст. 29 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ст. 19 ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но особенность государственной регистрации в этом случае заключается в том, что такое вещное право, как ипотека, возникает не только на основании договора, но и в силу закона. Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилые помещения, построенные (приобретенные) за счет кредитных средств или средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на дом или квартиру. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона в отличие от регистрации этого права на основании договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, чье право обременяется ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Но одна проблема в этих случаях все-таки возникает: из договора или акта о введении в эксплуатацию вновь возведенного жилья, на основании которых регистрируется право собственности, достаточно сложно разобраться в том, на какие средства приобретены или построены дом или квартира, что создает проблемы на практике <4>. Чтобы законодательно разрешить эту проблему, нам представляется, что для случаев предоставления кредитов или иных целевых средств на приобретение или строительство жилья следует установить требование об обязательном включении в договор или акт о вводе в эксплуатацию условия о финансировании с возникновением залоговых обязательств получателя денежных средств. В таком случае закрепление этого условия будет достаточным основанием для государственной регистрации ипотеки на основании закона. Условие о финансировании приобретения или строительства здесь будет играть чисто информационную роль в отличие от договора ипотеки, имеющего юридическое значение для возникновения залоговых правоотношений и государственной регистрации ипотеки как вещного права залогодержателя <5>. ——————————— <4> См. п. 9 Обзора практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке // Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. <5> См. об этом подробнее: Исрафилов И. М. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. N 11. С. 136 — 140.

Относительно государственной регистрации права пользования жилым помещением в ГК и Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество никаких норм нет. В ч. 3 ст. 33 ЖК говорится о праве лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа, требовать государственной регистрации своего права в едином реестре. Следует заметить, что такое же право в силу положений ст. 34 ЖК принадлежит и пользователю жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, о чем в нормах ГК и Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ничего не говорится. Правда, в ст. 584 ГК сказано о государственной регистрации самого договора пожизненного содержания с иждивением как разновидности рентного договора, но это не затрагивает государственную регистрацию права как ограниченного вещного права, о чем сказано в ст. 34 ЖК, и первое, на наш взгляд, тут никоим образом не должно заменять второе. Следует заметить, что в гражданском законодательстве (п. 2 ст. 609 ГК) предусмотрена также государственная регистрация и всех других договоров о предоставлении недвижимого имущества во временное пользование на праве аренды, но такая регистрация не должна заменить государственную регистрацию вещных прав. Если одновременно предусмотрена регистрация и договора и вещного права, то, как думается, регистрации подлежит и то и другое. Но в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тем не менее отражена другая позиция в отношении регистрации права арендатора и договора аренды недвижимости. Так, в п. 1 ст. 26 говорится о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в смысле разновидности обязательства. Пункт 3 этой же статьи говорит о государственной регистрации договора аренды помещения уже как об обременении прав арендодателя, и, как представляется, в последнем случае сама регистрация как таковая более тяготеет к государственной регистрации вещного права арендатора на полученное в пользование помещение, так как в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество об обременении говорится как о стеснениях правообладателя при осуществлении им своих прав, что по большому счету является основным признаком ограниченного вещного права. В связи с этим представляется, что необходимо внести соответствующие изменения в законодательство и закрепить отдельную государственную регистрацию и договора аренды недвижимого имущества и вещных прав арендатора как пользователя недвижимого имущества. По аналогии с арендой недвижимого имущества следует, на наш взгляд, поступить и с безвозмездным пользованием недвижимым имуществом, так как в действующем законодательстве нет никаких правовых норм относительно регистрации вещных прав ссудополучателей <6>. Хотя на определенных этапах в законодательстве на уровне подзаконных нормативных актов были установлены требования о государственной регистрации отдельных видов договоров безвозмездного пользования недвижимостью <7>. ——————————— <6> Об аналогии договоров аренды и ссуды см.: Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. N 12. С. 41 — 43. <7> См. п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. (ныне утратило силу).

Нет в гражданском законодательстве и специальных норм относительно государственной регистрации договоров найма жилого помещения и вещных прав нанимателей жилого помещения и членов их семей. Представляется, указанный договор более других требует повышенного к себе внимания с точки зрения необходимости его государственной регистрации. Такая же неопределенность есть и в отношении вещного права на проживание членов семьи собственника жилого помещения. Хотя его юридическая оценка почти аналогична оценке права проживания на основании завещательного отказа, законодатель в отличие от последнего все же не предусмотрел необходимость государственной регистрации в отношении прав членов семьи собственника жилого помещения. В правовой литературе многократно обосновывалась необходимость государственной регистрации ограниченного вещного права членов семьи собственника на проживание в жилом помещении последнего <8>. ——————————— <8> См., напр.: Исрафилов И. М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. N 2. С. 94; Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 232; Качалова И. В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8 и др.

Высказывались также и мнения о том, что подобная регистрация прав указанных пользователей жилплощади вызовет на практике значительные проблемы, которые будут заключаться в сложности определения субъектов этого права, а также оснований для такой регистрации <9>. С. Гришаев в этой связи вообще высказывает сомнение в возможности определения членов семьи собственника жилого помещения <10>. Но и в первом и во втором случае проблема не столь сложна, так как, во-первых, принят новый ЖК, в ч. 1 ст. 31 которого четко определен круг членов семьи собственника жилого помещения, и, во-вторых, признание других лиц членами семьи собственника теперь возможно только в случае вселения их в жилое помещение в качестве членов семьи. Соответственно, для признания лиц членами семьи собственника теперь необходимо и достаточно их вселения в жилое помещение в таком качестве, и, на наш взгляд, доказательством может служить соглашение, заключаемое при вселении между собственником жилого помещения и лицом, вселяемым в качестве члена его семьи. Эта проблема сегодня уже не столь масштабна, какой она была при действии Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., в котором предусматривалась возможность признания членом семьи на основании ведения общего хозяйства и совместного проживания. ——————————— <9> Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация права на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А. Р. Кирсанова. М.: Ось, 2003. С. 54. <10> Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 90.

Что же касается права доверительного управляющего на переданное в его управление недвижимое имущество, то законодатель и здесь установил требование о необходимости государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление как обременения права собственности, а не регистрации самого договора. Поскольку тут регистрации подлежит не сделка, а обременение права собственности, являющееся, по сути, как нами уже было отмечено, вещным правом доверительного управляющего, то трудно согласиться с высказанным в юридической литературе мнением о том, что при регистрации вещного права в этом случае не может быть выдано свидетельство о регистрации <11>. Обоснование этого мнения тем, что Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., не предусмотрена выдача свидетельства о государственной регистрации с указанием срока его действия, не является, на наш взгляд, достаточным. В этих Правилах действительно не предусмотрена выдача свидетельства. Но в них специально урегулирована процедура регистрации прекращения прав и обременении в целом, а потому совершенно излишне установление сроков регистрируемых прав. А иногда просто и невозможно установить сроки заранее, а соответствующая запись в реестр может быть внесена только после прекращения прав по тем или иным основаниям. ——————————— <11> Михеева Л. Ю. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление // Юстиция. 2006. N 2. С. 59 — 60.

Представляется, что необходимость государственной регистрации ограниченных вещных прав во всех указанных случаях в Едином реестре продиктована еще и тем, что любой участник гражданского оборота вправе иметь необходимую информацию обо всех вещных правах на имущество, которое он собирается приобрести в собственность или получить в пользование, до того, как заключит соответствующую гражданско-правовую сделку.

Пристатейный библиографический список

1. Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 89 — 90. 2. Исрафилов И. М. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. N 11. С. 136 — 140. 3. Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. N 12. С. 41 — 43. 4. Исрафилов И. М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. N 2. С. 94. 5. Качалова И. В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8. 6. Ким Д. Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. N 6. С. 138. 7. Михеева Л. Ю. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление // Юстиция. 2006. N 2. С. 59 — 60. 8. Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация права на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанова А. Р. М.: Ось, 2003. С. 54. 9. Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 232.

——————————————————————

Государственная регистрация прав на недвижимость. Поскольку из всех видов имущества объекты недвижимости всегда рассматривались как наиболее ценные, государство уделяет особое внимание закреплению и охране прав на них. Право собственности и другие вещные права граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации (ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). В настоящее время это Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом Реестре регистрируются права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).

Права на морские суда и суда внутреннего плавания регистрируются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге органами, уполномоченными осуществлять такую регистрацию в соответствии с законодательством о морском и внутреннем водном транспорте <1>. Права на воздушные суда - в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, который ведется уполномоченным органом в области гражданской авиации <2>. Специальной регистрации подлежат также космические объекты.

Исключением из этого общего правила являются случаи приобретения права собственности на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива или иным лицам, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лиц возникает с момента выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК). Поэтому государственная регистрация права собственности на подобные объекты недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающий характер.

Если собственность на недвижимость не зарегистрирована, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности (п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, после введения в действие указанного Закона исключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.

Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.

Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК), договоров дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК).

Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.

Собственники недвижимого имущества при совершении соответствующих сделок должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).

Зарегистрировано

в Министерстве юстиции

ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ УКРАИНЫ

Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость

(В редакции Приказов Министерства юстиции Украины №45/5 от 03.06.2002 г., №6/5 от 28.01.2003 г., №20/5 от 03.03.2004 г., №36/5 от 17.05.2004 г., №49/5 от 19.05.2005 г., №86/5 от 22.01.2009, №324/5 от 17.02.2010, 26.03.2010 г. №615/5, 28.07.2010 г. №1692/5, 30.05.2012 г. №809/5)

В соответствии с подпунктами 23 и 30-1 пункта 4 Положения о Министерстве юстиции Украины, утвержденного Указом Президента Украины от 30 декабря 1997 года N 1396 (с изменениями и дополнениями), во исполнение постановлений Кабинета Министров Украины от 18 февраля 1998 года N 192 "О мерах по созданию системы регистрации прав на движимое и недвижимое имущество" и от 16 мая 2002 года N 661 "О мерах по созданию системы регистрации прав собственности на недвижимость", с целью надлежащего обеспечения защиты права собственности на недвижимость физических и юридических лиц до введения единой системы государственной регистрации прав собственности на недвижимость и ввода в действие Государственного реестра вещевых прав на недвижимость и их ограничений ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Установить, что до 1 января 2012 года государственная регистрация права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозного недвижимого имущества, доверительное управление недвижимым имуществом проводится регистраторами бюро технической инвентаризации (далее - БТИ), созданными до вступления в силу Закона Украины от 11.02.2010 N 1878-VI "О внесении изменений в Закон Украины" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений "и другие законодательные акты Украины" и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество.

2. Утвердить Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (прилагается).

3. Установить, что держателем Реестра прав собственности на недвижимость является Минюст, обеспечивающий функционирование Реестра.

4. Определить администратором Реестра прав собственности на недвижимость государственное предприятие "Информационный центр" Минюста, осуществляющий программно-информационное обеспечение Реестра прав собственности на недвижимость, отвечающий за его функционирование, сохранение данных и защиту их от разрушения, имеющий полный доступ к структуре единой компьютерной базы данных Реестра прав собственности на недвижимость.

5. Возложить на государственное предприятие "Информационный центр" Министерства юстиции Украины:

осуществление мероприятий по разработке и установлению программного обеспечения БТИ для ведения электронного Реестра прав собственности на недвижимость до 30 августа 2002 года;

введение в обращение специальных бланков (изготовление и поставка) для выдачи выписок из Реестра прав собственности на недвижимость и свидетельств о праве собственности с 1 октября 2002 года;

подготовку и предоставление на утверждение тарифов за предоставление выписок из Реестра прав на недвижимость, за пользование информацией и другие услуги, которые предоставляются администратором Реестра.

6. Установить, что выдача выписок из Реестра прав собственности на недвижимость и оформление свидетельств о праве собственности на недвижимость с 1 июня 2010 года БТИ осуществляются только на специальных бланках установленной формы.

Выписки из Реестра прав собственности на недвижимость и свидетельства о праве собственности на недвижимость, выполненные с 1 июня 2010 года не на специальном бланке, являются недействительными.