Публикация

Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Различают публичный и частный сервитут. Частный сервитут - это сервитут, устанавливаемый соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах и собственником земельного участка или объекта недвижимости, в отношении которого будет установлен сервитут. Публичный сервитут устанавливается законом или иным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения дренажных работ на земельном участке, забора воды и водопоя, прогона скота через земельный участок, сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков, в пределах земель лесного фонда, использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ. Сервитут является публичным в случае, когда его обладатели - неопределенный круг лиц.

При этом сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в собственности, но в интересах, как собственника соседнего участка, так и его пользователя или владельца (ФАС Московского округа в Постановлении от 4 марта 2010 г. N КГ-А41/14225-09).

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут подлежат государственной регистрации (ст. 4 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). За государственную регистрацию сервитутов взимается государственная пошлина в размере 4000 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Согласно ст. 23 ЗК РФ и 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. При этом право требования напрямую зависит от того, имеется ли в соглашении о сервитуте условие об оплате или нет. Это подтверждается и судебно – арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2010 по делу N А52-6/2008.

Соразмерная плата за сервитут может выплачиваться единовременно или же частями в течение всего срока, на который сервитут установлен.

Размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен в течение срока, на который установлен сервитут в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ.

При этом размер соразмерной платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте в части размера соразмерной платы за сервитут; размер соразмерной платы за публичный сервитут может быть изменен принятием органом государственной власти или органом местного самоуправления нормативного правового акта, изменяющего нормативный правовой акт, которым сервитут был установлен, в части размера соразмерной платы за сервитут; размер соразмерной платы за частный и публичный сервитут может быть изменен решением суда, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте или в нормативный правовой акт, которым сервитут установлен, по основаниям, установленным ГК РФ и ЗК РФ).

Надо отметить, что на текущий момент времени нет установленного порядка по оценке соразмерной платы за сервитут.

Согласно временным методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Руководителем Росземкадастра 17 марта 2004года) плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением прав в результате установления сервитута.

Расчет соразмерной платы за сервитут осуществляется на основании договора на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут и оформляется письменным заключением о величине соразмерной платы за сервитут, содержащим итоговую величину соразмерной платы за сервитут (п. п. 6.1, 6.3 Временных методических рекомендаций).

Однако согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ в Письме об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута от 21 октября 2009 г. № Д23-3470 соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, Минэкономразвития в указанном Письме от 21.10.2009 N Д23-3470 сказал, что Временные методические Рекомендации об оценке соразмерной платы за сервитут не подлежат обязательному применению, в связи с тем, что они не были зарегистрированы Минюстом и опубликованы в законодательно утвержденном порядке.

Оплата за сервитут при различных системах налогообложения.

Общая система налогообложения

Согласно ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Таким образом, при условии экономической оправданности расходов в виде платы за сервитут налогоплательщик вправе признать их в целях налогообложения прибыли. Согласно Письму Минфина от 01.02.2010 N 03-03-06/1/36 в котором указано, что при условии экономической оправданности расходов в виде платы за сервитут налогоплательщик вправе признать их в целях налогообложения прибыли как прочие расходы пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.

В случае если организация вносит оплату за право пользование земельным участком единовременно и сервитут установлен на неопределенный срок, то согласно разъяснениям Министерства Финансов РФ в Письме от 01 февраля 2010г. № 03-03-06/1/36 расходы в виде единовременной платы за сервитут, установленной на неограниченное время должны быть распределены на срок, определяемый налогоплательщиком самостоятельно исходя из требований обоснованности.

Упрощенная система налогообложения

Перечень расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, является закрытым (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Затраты на оплату права пользования земельным участком, а также иными объектами недвижимости в данном списке не поименованы.

Что не позволяют налогоплательщику включать в расходы, учитываемые при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения оплату за пользование земельным участком (сервитут). Данное мнение также подтверждено Письмом Министерства Финансов от 24 сентября 2009 г. N 03-11-06/2/193.

Пример № 1:

Организация, владеющая объектами недвижимости (промышленные здания, склад и земельный участок) заключила соглашение с собственником соседнего земельного участка для прокладки линии электропередач. Плата, взимаемая за пользование соседним земельным участком, составляет 22 000 руб. в месяц, в том числе НДС 3 356 руб., и уплачивается ежемесячно.

В бухгалтерском учете организации, в интересах которой установлен сервитут расходы в виде оплаты за ежемесячное использование земельного участка будут признаны расходами по обычным видам деятельности с отображением в корреспонденции счетов по соответствующим статьям затрат - по дебету счета 20 "Основное производство" или 44 "Расходы на продажу" (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н; Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51 «Расчетные счета» уплачена государственная пошлина за регистрацию сервитута – 4 000 р.

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» - государственная пошлина учтена в составе расходов по обычным видам деятельности.
Ежемесячно в течение срока действия сервитута – 4000 р.

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» - начислена плата за пользование земельным участком – 18 644 р.

Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» - отражен НДС предъявленный собственником земельного участка – 3 356 р.

Дебет 68 субсчет «НДС» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - принят к вычету НДС, предъявленный собственником земельного участка – 3 356 р.

Дебет 60 «Расчеты с поставщиками» Кредит 51 «Расчетный счет»- перечислена плата за пользование земельным участком – 22 000 р.

В целях налогообложения прибыли государственная пошлина за регистрацию сервитута учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Ежемесячная плата за установление сервитута учитывается в составе расходов в налоговом учете на основании п. 1 ст. 252, пп. 49 п. 1 ст. 264, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, Письмо Минфина от 01.02.2010 N 03-03-06/1/36.

Сумма НДС, предъявленная собственником соседнего земельного участка, подлежит вычету в общеустановленном порядке в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

Пример №2

Отражение в учете организации собственника земельного участка получение платы за право ограниченного пользования земельным участком (сервитут). Выплата осуществляется многократно частями в течение всего периода, на который установлен сервитут.

В бухгалтерском учете организации собственника земельного участка буду произведены следующие записи:

Дебет 76 субсчет Кредит 91 субсчет «Прочие доходы» - отражен прочий доход в виде платы за пользование земельным участком.

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «НДС» - начислен НДС.
Дебет 51 кредит 76 субсчет - получена плата за пользование земельным участком.

Основанием для отражения в учете операции по начислению прочего дохода за пользованием земельным участком будет соглашение между собственником земельного участка и лицом, в чьих интересах установлен сервитут, в данном соглашении может быть установлен размер платы, либо письменное заключение о величине соразмерной платы за сервитут.

Кроме того организации следует оформить акт приемки – сдачи оказанных услуг, с указанием обязательным реквизитов в документе должны содержаться все реквизиты первичного документа предусмотренные п. 2 ст. 9 Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", в частности:

наименование документа;

дату составления документа;

наименование организации, от имени которой составлен документ;

содержание хозяйственной операции;

измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;

личные подписи указанных лиц;

Если организация собственник земельного участка является плательщиком УСН, то плата за сервитут учитывается в составе доходов на дату получения платы на расчетный счет и (или) в кассу организации (п. 1 ст. 346.15, п. 4 ст. 250, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В случае, если организация применяет общую систему налогообложения плата за сервитут (за вычетом НДС) учитывается в составе внереализационных доходов (п. 4 ст. 250, пп. 1 п. 1 ст. 265, п. 1 ст. 248 НК РФ) и при методе начисления указанный доход признается ежемесячно.

За предоставление земельного участка в ограниченное пользование (сервитут) организация обязана исчислить НДС, если организация применяет общую систему налогообложения (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Налоговая база при представлении участка в ограниченное пользование определяется в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ.

1. В случае, если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, собственники и иные правообладатели земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, вправе требовать от обладателя сервитута соразмерную плату за его установление. В случаях, если необходимо использование части земельного участка, такая плата устанавливается пропорционально площади указанной части земельного участка.

2. В случае, если в соответствии с частью 1 настоящей статьи имеются основания для установления платы за установление сервитута, обладатель сервитута до начала работ на земельном участке, обремененном сервитутом, обязан заключить с собственником земельного участка или лицом, которому такой земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, либо арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в долгосрочную аренду, соглашение, предусматривающее, в частности, размер платы за установление сервитута и порядок ее внесения. При этом указанные собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка не могут требовать установление платы за установление сервитута в большем размере, чем это предусмотрено настоящим Федеральным законом.

3. Если в течение одного года со дня принятия решения об установлении сервитута соглашение, указанное в части 2 настоящей статьи, не подписано собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка, указанными в части 2 настоящей статьи, вследствие их отсутствия по адресам их места жительства либо вследствие их отказа от переговоров по данному вопросу с обладателем сервитута, плата за установление сервитута в предусмотренном настоящей статьей размере вносится в депозит нотариуса по месту нахождения земельного участка для обеспечения исполнения обязательств обладателя сервитута по внесению платы за установление сервитута. В этом случае обладатель сервитута имеет право осуществлять деятельность, для которой установлен сервитут, на обремененных сервитутом земельном участке или части такого земельного участка с момента внесения платы за установление сервитута.

4. Собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка могут оспорить размер платы за установление сервитута в судебном порядке.

5. В случае, если границы зоны действия сервитута соответствуют границам территории, необходимой для установления охранной зоны соответствующего объекта, а ограничения прав на землю, предусмотренные решением об установлении сервитута, соответствуют ограничениям, установленным в охранной зоне указанного объекта, такая охранная зона не устанавливается.

6. В отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за установление сервитута устанавливается в размере от 0,1 процента до трех процентов кадастровой стоимости части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут.

7. Порядок определения размера платы за установление сервитута, порядок, условия и сроки внесения платы за его установление в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, органами местного самоуправления. В случае, если указанные земельные участки предоставлены физическим лицам или юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, соглашение о размере платы за установление сервитута заключается с этими лицами. При этом размер такой платы в соглашении, заключаемом с арендатором земельного участка, определяется в соответствии с правилами части 6 настоящей статьи.

8. В отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, размер платы за установление сервитута определяется по соглашению сторон на основании отчета об оценке этого земельного участка, составленного в соответствии с законодательством, регулирующим в Российской Федерации оценочную деятельность, а в случае возникновения спора в судебном порядке. При этом плата за установление сервитута не должна превышать размер уменьшения рыночной стоимости земельного участка в силу обременения его сервитутом.

За сервитут, как и за любое другое право пользования землей или иным недвижимым имуществом, надо платить.

Так как сервитут устанавливается на 2 года, то сумма будет составлять: 2*77175000:49=3150000. Эта сумма высчитывается по уравнению: 49 лет=100% стоимости, а срок сервитута – Х% стоимости. Таким образом, базовая стоимость всех понесенных убытков составит 3 150 000 рублей.

Упущенная выгода

Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

Например:

Участок без обременения сдаётся в аренду по стоимости 80 тысяч рублей в месяц, что составит за два года 80000*24=1920000. С обременением величина арендной платы составит 50 тысяч рублей, а общая сумма 50000*24=1200000.

Разница составит 720 тысяч рублей. Эта сумма прибавляется к базовой стоимости всех понесенных убытков: 3150000+720000=3870000 рублей.

Реальный ущерб

Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

Например:

Участок площадью 30 соток без обременения стоит 1050000 рублей (35000 рублей за сотку). С обременением его цена падает до 600000 рублей (20000 тысяч за сотку). Разница составляет 450000 рублей.

Общая стоимость сервитута в этом случае составит 3870000+450000=4320000 рублей.здесь .

При покупке земли можно получить налоговый вычет. Как его получить, вы узнаете .

Отчет об установлении сервитута

Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.

Оформляется такой отчет в письменном виде и подписывается оценщиком, составившим документ, а достоверность указанных сведений и проведенных расчетов заверяется подписью руководителя организации.

Отчёт об установлении стоимости сервитута и проведении экспертизы состоит из пяти основных частей, каждая из которых содержит необходимую информацию для формирования итогового заключения. Примерная структура выглядит так:

• Общая характеристика документа. В этой части содержится информация о том, кто именно составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
• Те стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
• Перечисление тех методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута - более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
• Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
• Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.

Если речь идёт о вынесении судебного решения, то отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.

Оценка стоимости сервитута представляет собой достаточно сложное мероприятие, состоящее из нескольких крупных этапов. Однако, при правильном понимании всех необходимых для использования формул, рассчитать стоимость можно составить самостоятельно.

В том же случае, если рассчитать сумму самостоятельно не получается, за помощью можно обратиться в организации, занимающиеся проведением профессиональной оценки недвижимости всех форм и видов. Их отчёт будет выступать в качестве доказательства в суде. Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.

Арендуя квартиру, мы должны за это платить, и это кажется правильным. Так почему при оформлении сервитута многие возмущаются, что им положено оплачивать его? По сути, сервитут вторгается на чужую территорию и устанавливает там свои правила. Конечно, в большинстве случаев это временно, но владельцу данной территории рассматриваемый факт приносит немало неудобств. Логично, что за это полагается вносить плату, чтобы компенсировать убытки и моральный ущерб, если такой будет.

Этот вопрос регламентирован, но даже несмотря на это, иногда оплаты приходится добиваться. Помните, тот, чьим участком земли вы пользуетесь, является вашим соседом, а они, как известно, иногда ближе родственников. Вам ещё здесь жить, потому не стоит портить отношения с человеком, способным превратить вашу жизнь в ад при достаточном желании и хорошей мотивации. Кроме того, сумма расчёта всегда справедлива, потому что берётся не по желанию сторон, а используя определённые расчёты, которые показывают точные и справедливые суммы. Потому никто не окажется в качестве обиженной стороны.

Как установить плату за сервитут

Устанавливать размер денежного вознаграждения за то, что один сосед может хозяйничать на участке другого, довольно просто. Для этого есть своя процедура, предусмотренная в законе. Но следует учитывать, что каждая ситуация индивидуальна, потому выстроить общий алгоритм практически невозможно, как и указать чёткие рамки, что́ должно учитываться при работе с сервитутом, а что́ можно проигнорировать.

Сумма оговаривается между сторонами сделки, и если она всех устраивает, то её размер должен быть вписан в текст договора. Если договор уже подписан, и сделка уже вступила в силу, но человек, на чьём участке начались определённые работы, видит, что без компенсации здесь не обойтись, он может потребовать заключить дополнительное соглашение.

Если же вопрос платы за сервитут на земельный участок все же рассматривался в основном договоре, то он должен отвечать следующим требованиям:

Кроме того, в тексте могут использоваться существенные для конкретной ситуации нюансы. А вот в случае с дополнительным соглашением, делая расчёт стоимости сервитута на земельный участок, надо учитывать следующие параметры:

• Срок, на протяжении которого будет работать обременение на землю, и цель, с которой эти обременения вообще были наложены;
• Какая степень обременения, и насколько сильно оно влияет на возможность пользоваться своей землёй соседу, который вынужден терпеть неудобства в пользу владельца соседнего участка;
• Общая цена сервитута. Она должна быть определена с помощью специальной экспертизы, которая устанавливает обременения, и просчитывает, какую компенсацию за него должна получить пострадавшая сторона.

Чтобы каждому из участников сделки было более или менее понятно, сколько и когда им платить, можно составить специальный график. Это довольно удобно.

Отличия между ценой публичного и частного сервитута

Как вы, наверное, в курсе, существует два вида сервитута, расчёт стоимости которых надо вести немного по-разному. Это связано с их спецификой, ведь частный сервитут оформляется между обычными людьми, тогда как публичный сервитут устанавливается исключительно при помощи суда или органа власти. Например, если нужно убрать какую-то постройку, мешающую доступу к дороге или т.п. Дом снесут, а что останется его владельцу, которому ещё и двор перелопатят, чтобы провести дорогу? Конечно, ему полагается немалая компенсация, чтобы купить новое жильё.

Проще говоря, частный сервитут может быть составлен просто по согласию сторон, а в случае публичного сервитута земельного участка потребуются более радикальные методы, которые уже были названы.

Понятное дело, что цена такой сделки зависит от громадного количества обстоятельств:

• Цена рассчитывается в зависимости от рыночной стоимости участка, на который ложится обременение;
• Учитываются неудобства, которые приносит владельцу земли сервитут.
• Владелец не может в самопроизвольном порядке завышать указанную рыночную стоимость, если с этим несогласны его оппоненты.

Но даже если сделаны все расчёты, не факт, что получится получить соразмерную компенсацию. Особенно это касается публичного сервитута. Стоимостью этих сервитутов занимаются в суде или это делают органы власти, а они, как известно, не отличаются особой щедростью. А вот от частного лица за пользование земельными участками довольно часто владельцы получают соразмерную компенсацию.

Даже в плане того, куда обращаться, чтобы получить свои деньги, есть отличия. Понятно, что писать надо тому, кто использует земельные участки, а это значит, что в случае с публичным типом обременения надо написать в орган, установивший сервитут. Зачастую – это местная администрация. А вот частный тип обременений предполагает, что вопрос по поводу оплаты будет направлен другому частному лицу. Тем более что его нетрудно найти, ведь он ваш сосед.

Как рассчитать цену на сервитуты

Как мы уже разобрались, владелец недвижимости, на которую возложено обременение со стороны частного лица или государственного органа, может требовать финансовой компенсации за неудобства и ущерб, что он понесёт в процессе. Вопрос компенсации был рассмотрен в двадцать третьей статье ЗК РФ, а также восемнадцатой статье ФЗ № 43 от 5 апреля 2013 года.

В этих же документах указывается, как именно будет происходить расчёт стоимости сервитута, ведь финансовые стороны вопроса интересуют людей даже больше, чем сами работы и неудобства, которые с ними связаны. Дело в том, что компенсация должна быть соразмерна ущербу, вот только на практике так бывает очень редко. Тем не менее давайте уточним, как именно надо рассчитывать нюансы, чтобы получить максимально объективную сумму:

В данном случае надо сохранять фактор объективности. Конечно, когда есть такая возможность, всем хочется получить побольше денег, но соразмерность расчётов и причинённого ущерба являются решающим фактором. Например, отдавая сельскохозяйственный участок под сервитут, учитывается всего два из перечисленных выше факторов:

• Реальный ущерб;
• Сумма упущенной выгоды, что должна покрывать стоимость сервитута, из-за которого эта выгода и была потеряна. Например, если речь идёт о части огорода, с которого мог быть собран урожай, но не был, так как его оккупировал сосед, чтобы провести водопровод.

По сути, расчёт проводится в виде уравнения. Цена одного квадратного метра земли умножается на общую площадь территории под сервитутом и определяется, какой процент участка будет использован. Но это только предварительные расчёты.

Порядок внесения платы за сервитут

Когда с расчётами покончено, надо уточнить, как будет проходить оплата. Стороны могут договориться сами либо последовать решению суда, если не смогли прийти к компромиссу самостоятельно. Чаще всего выплаты осуществляются несколькими способами в зависимости от удобства и интересов сторон сделки:

• Ежемесячно;
• Каждый квартал;
• Один раз, но в полном размере.

Существует возможность, что работы будут окончены до того, как выйдет срок действия обременения на землю. Именно потому существует возможность пересмотра суммы, которую указывают в договоре. Если полную сумму разделить по времени, она может не быть выплачена в полном размере, и тогда надо будет доплачивать.

Момент с порядком внесения денег в оплату работы с сервитутом указывают в договоре. Зачастую используют следующие вариации оплаты пользования землёй:

• Единовременный платёж, который вносят в начале эксплуатации. Но если выберете этот способ, надо быть внимательным, потому что можно как перестараться с деньгами, так и недоплатить. Тем самым нередки случаи, когда приходится доплачивать. Просто со временем оказывается, что ущерб, который терпит сосед, вырос больше той суммы, что уже выплачена. Хотя работы участку могут принести меньше ущерба, и тогда владельцу территории придётся вернуть часть денег.
• Ежемесячными платежами. В этом плане выплаты более объективны, потому что деньги поступают на счёт на протяжении всего срока, пока используется сервитут. То есть переплатить очень трудно.

Можно ли изменить цену сервитута

Как уже говорилось, сервитут не имеет какой-то чёткой цены. Стоимость проекта рассчитывается индивидуально и может меняться в зависимости от обстоятельств. Кроме того, действие данного обременения имеет какой-то срок, который тоже не всегда удаётся соблюдать. Хотя существуют бессрочные сервитуты, платежи за которые рассчитать уже гораздо проще, так как у нас есть хотя бы одна относительно стабильная величина, от которой можно отталкиваться при расчётах.

Но если это не ваш случай, можно воспользоваться возможностью пересмотреть плату за чужое земельное хозяйство. Рассматривать эти нюансы требуется в суде, который рассудит, на какие именно компенсации может рассчитывать каждая из сторон. Но переоценку стоимости земельного участка можно провести самостоятельно, указав новые условия в дополнительном соглашении.

Кроме того, сервитут может быть бесплатным. То есть человек разрешает своему соседу безвозмездно использовать участок земли. Но в случае нанесения какого-то ущерба, предварительный договор должен быть аннулирован, а виноватая в разрушениях сторона будет выплачивать компенсацию, после проведения расчёта. Если кто-то из сторон не хочет менять условия сделки, то придётся разбираться в рамках судебного процесса, подав иск после оплаты госпошлины.

Как платить налоги

Заключая соглашение по обременению, должна быть уплачена госпошлина за регистрацию данной бумаги. Но это далеко не единственный налог, который надо будет заплатить. Но кто его должен платить? Как правило, деньги выплачивает как сторона, которая заинтересована в сервитуте, так и владелец участка, где лежит данное ограничение.

После регистрации платится два вида налогов :

• На услугу;
• На доход.

Кроме того, в российском законодательстве предусматриваются такие типы налогообложения, после того как будет оформлен договор:

• Стандартный. Облагается прибыль, которая остаётся после всех расходов. Но поскольку в случае с сервитутом прибыли практически нет, и она рассчитывается соразмерной расходам и очень редко превышает их, то оплата налогов после того, как будет проведена регистрация сделки, окажется минимальной, если налог вообще придётся платить;
• Упрощённый. Это закрытая схема оплаты сервитута, потому пользоваться ею не так просто. Но она популярна и удобна, потому упрощённый налог пользуется спросом.

Тем не менее, налоги надо платить. Иначе будет судебное разбирательство не только между сторонами сделки, но и с налоговой инспекцией. Исходя из чего придётся платить не только госпошлину за суды, но и штраф.