Прочтение этой статьи займет у вас примерно 7 минут.

Ранее мы уже отвечали на вопрос «Как оформить кредит под залог?» - рассказали о процедуре оформления кредитов с обеспечением, рассмотрели виды залога и этапы взыскания долгов.

В этой статье речь идет о стоимости залога:

Процентная ставка
от 4.2% в мес.

Срок
2, 3, 4 года

Сумма
до 1 млн.руб.

Автомобиль остается у владельца

Процентная ставка
от 2.5% в мес.

Срок
до 1.5 лет

Сумма
до 500 тыс.руб.

Возможно погасить займ досрочно

Оценка стоимости залогового имущества

Привлекая профессионалов к оценке залога, финансовое учреждение обычно планирует получить полноценный отчет, в котором будут указаны конкретные параметры обеспечения и обоснованы данные относительно его стоимости. Кредитору необходимы лишь выводы эксперта. Если оценочная цена не соответствует параметрам сделки, финансовое учреждение откажет в финансировании. Потенциальному заемщику придется искать иное обеспечение, или снизить финансовые аппетиты, сократив размер займа и продолжительность кредитования.

Этапы оценки залога:

1. Изучение документов, безапелляционно подтверждающих единоличное или совместное право собственности на используемый в качестве обеспечения объект.
2. Изучение залога, в том числе проверка его текущего состояния.
3. Расчёт рыночной стоимости имущества.
4. Составление отчета о выполненной работе.

Дополнительные требования к оценочной деятельности выдвигаются в зависимости от типа обеспечения. Эксперт обязан внимательно изучить весь предоставленный заемщиком пакет документов, а также сам залог. Если речь заходит о недвижимости, электронике или транспортных средствах, оценивается техническое состояние имущества. Иногда в качестве обеспечения применяются готовые продукты и различные виды сырья, поэтому заемщику необходимо дополнительно получить право на использование помещений, в которых хранятся подобные объекты. Таким образом, оценка залогового имущества включает также проверку документов.

Кредиторы стараются выдвигать максимально адекватные требования к залоговому имуществу, поэтому оценщики в своей работе часто отталкиваются от запросов финансовых учреждений. Оценка обычно длится от получаса до нескольких недель в зависимости от типа обеспечения. Если на этапе выполнения подобной работы возникают какие-либо проблемы, заемщик может отказаться от дальнейшего сотрудничества с кредитором.

Заключение договора залога

После этапа оценки стороны приступают к заключению договора. Согласно подобному документу, заемщик передает движимое или недвижимое имущество другой стороне (кредитору) с целью предоставления гарантии возвращения дога. Процесс обеспечения позволяет получить доступ к улучшенным условиям кредитования. Добровольно гарантирующий сделку заемщик может претендовать на оформление долгосрочных кредитов.

В договоре указывается:

• Тип предоставленного в качестве залога имущества.
• Оценочная стоимость используемого в качестве обеспечения объекта.
• Условия применения залога для погашения долговых обязательств.

Используемая для гарантирования сделки вещь остается собственностью заемщика. Кредитор получает доступ к залогу только в случае нарушения клиентом соглашения. Заемщику запрещается продавать или дарить заложенную вещь вплоть до окончания действия кредитного договора.

Процедура принудительного взыскания задолженности происходит только в случае умышленного нарушения клиентом условий сделки. Сначала залог изымается, а затем выставляется кредитором на аукцион. Полученная сумма, которая соответствует расчетной стоимости имущества или превышает этот показатель, используется для погашения долга. Остаток средств, полученных от продажи имущества и выплаты займа, возвращается заемщику.

Николай Вольхин Глава из книги «Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица»
Издательство "Манн, Иванов и Фербер "

Учитывая нежелание собственника товара платить повышенные сборы и задачу таможенной службы обеспечить уплату пошлин с реальной стоимости товаров, можно предположить, что декларируемая в ГТД стоимость близка к рыночной. Если отбросить возможные случаи искажения стоимости по причине коррупционной составляющей и мошенничества, то ГТД как источник информации может применяться залоговой службой. Однако, используя ГТД, следует учитывать, что таможенная стоимость может включать: вознаграждение посредникам, расходы на тару/упаковку/страхование, транспортные расходы, лице-зионные платежи .

Приведенные источники информации о рыночной стоимости имущества могут использоваться залоговой службой с учетом вышеупомянутых ограничений. Наиболее корректным источником информации являются «внешние источники информации», то есть публичные оферты в средствах массовой информации. Возможность онлайн-котировки и коррекции стоимости исходя из всего пула оферт позволяет утверждать: в этом случае формируемая стоимость будет рыночной. При этом следует учитывать условия формирования стоимости.

Условия поставки

При проведении оценки имущества на локальном рынке, необходимо понимание условий формирования цен, озвучиваемых участниками рынка. Это может быть цена на условиях самовывоза с территории завода-производителя вне границ РФ, или цена с учетом всех сборов и платежей на границе РФ, или цена имущества на площадке локального участника рынка с учетом доставки до конечного потребителя. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи в части условий поставки имущества на международном уровне зафиксированы в Инкотермс 2010 (Incoterms 2010). Это международные правила, признанные правительственными органами как толкование наиболее применимых в международной торговле тер-минов. Знание основных терминов Инкотермс 2010 позволит залоговику разговаривать с участниками рынка на одном уровне.

Система цен

Зависимость стоимости от количества единиц имущества интерпретируется участниками рынка в системе оптовых и розничных цен. Идея цены имущества, которую озвучивает участник рынка, должна быть проанализирована на предмет того, оптовая это цена или розничная. В случае обращения банком взыскания на залог затраты на продажу имущества отдельными экземплярами и единым лотом будут различны. Поэтому залоговик должен учитывать зависимость стоимости единичного экземпляра от количества единиц имущества в номенклатурной позиции.

При интервьюировании источника информации также прорабатывается вопрос о наличии системы скидок. В случае выявления влияния принятой на рынке системы скидок на объект оценки, данная зависимость также должна быть учтена при расчете стоимости.

Составляющие стоимости

Цена, обозначаемая участниками рынка или указанная в договоре купли-продажи, может включать не только цену объекта предполагаемой сделки, но и цену дополнительных услуг, например послегарантийное обслуживание, страховку, обучение персонала, ремонт, дополнительные детали и т. д. Поэтому в документе основания права собственности на предмет залога изучается не только стоимость, но и состав имущества и услуг, приведенный в спецификации к договору. При обращении взыскания банк не сможет продать сервисную составляющую, следовательно, не будет учитывать ее в стоимости залога.

Комплектация машин, оборудования, судов различается даже в пределах одной серии. Собственник может самостоятельно модернизировать технику. Эти улучшения не фиксируются в технической документации, документах основания права и в договоре залога. Банк при оценке подобного залога будет исходить из базовой комплектации.

Залоговик vs. независимый оценщик

Переходя к технологии оценки залогового обеспечения, мы должны обсудить разницу в работе и задачах независимого оценщика и залоговика. Для развенчания стереотипов сразу обозначу, что подавляющее большинство залоговиков - бывшие независимые оценщики или как минимум люди с высшим образованием в области оценки.

Основная разница в конечном продукте. Работа независимого оценщика заканчивается по факту определения стоимости и подготовки отчета об оценке, в то время как цикл работ с залогом оканчивается при погашении кредитного продукта. Для залоговика важно, чтобы дельта в стоимости залога при первичной оценке и в случае его вынужденной продажи была минимальной, так подтверждается компетентность залоговика.

Срок подготовки залоговиком заключения об оценке залога составляет 2–4 рабочих дня. Это банковский конвейер, и нет разницы, готовит залоговик заключение об оценке нескольких единиц оборудования или газоперерабатывающего завода. В своем заключении залоговик, кроме расчета стоимости, должен привести правовой анализ залога, определить сопутствующие риски и ликвидность обеспечения. Подобных заключений залоговик готовит 3–6 за неделю. Модель работы банка с собственной залоговой службой экономически более выгодна, нежели передача оценки залога на аутсорсинг. Независимые оценщики привлекаются банками для оценки массовых и типовых видов залога (ипотека), в случае потенциальных споров с залогодателем (оценка бизнеса, оценка проблемных активов) или в случаях, когда независимая оценка обязательна в силу закона

Исходя из ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
  • при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы».

Кроме того, согласно ст. 70 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ при ипотеке имущественного комплекса предприятия требуется «заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию». В этом случае также возможно привлечение аудитором независимого оценщика для оценки имущественного комплекса.

Подходы и методы оценки залогов, используемые залоговиками, основываются на законодательстве РФ в области оценочной деятельности . В то же время залоговик, в отличие от оценщика, не обязан проводить оценку залога строго в рамках, определенных законом. Согласно Приказу Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)"» от 20.07.2007 № 256 при оценке имущества используются три похода: доходный, сравнительный, затратный.

Доходный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки». Здесь ключевой термин - «ожидаемых», то есть предполагаемых, прогнозируемых. Вероятностная составляющая при оценке залога должна быть сведена к минимуму. При типовых экономических условиях банк не заинтересован в извлечении дохода из предмета залога в случае обращения на него взыскания, так как для него это не профильный бизнес. Поэтому доходный подход используется залоговой службой как вспомогательный.

Нецелесообразно применение доходного подхода при оценке простых видов обеспечения: транспортных средств, самоходных машин, отдельных единиц оборудования, жилой недвижимости. Залоговой службой доходный подход используется при оценке сложносоставных залогов: имущественных комплексов, пакетов акций, долей участия, доходной недвижимости.

Практический кейс

Хорошей иллюстрацией, демонстрирующей разницу восприятия предмета залога и подходов к его оценке у независимого оценщика и у залоговика, является кейс с автодромом. Как вы догадались, автодром предложили в обеспечение испрашиваемого кредита. Полностью автоматизированная площадка для вождения достоверно имитировала вождение в реальных городских условиях. Отсутствие конкуренции позволяло залогодателю получать сверхдоходы от эксплуатации автодрома. Мнения залоговиков и оценщика о стоимости залога оказались полярными.

Независимый оценщик применил доходный подход. Его расчет основывался на доходах залогодателя от обучения населения навыкам вождения. Не вдаваясь в технику расчета, обозначим уровень полученной стоимости - 70 млн руб.

Залоговая служба начала оценку с экспертизы правоудостоверяющих документов. Согласно свидетельству на право собственности в залог предлагалось сооружение «автодром». Технический паспорт БТИ уточнял состав имущества - асфальтированная площадка. Задайтесь вопросом: «Что именно предлагают в залог?» Денежный поток, который использовал оценщик, генерировало юридическое лицо, которое помимо автодрома обладало долгосрочными договорами с городскими автошколами. Однако доли участия в юридическом лице не предлагались к залогу. Автодром оборудован дорогостоящим оборудованием, но состав залога не включал и его. Средняя стоимость необорудованных автодромов на основании исследования оферт составила 5 млн руб. Полученная рыночным подходом стоимость дополнительно нашла подтверждение в информации о затратах на строительство автодрома, размещенной на сайте залогодателя.

Залоговой службой банка для нивелирования дельты в стоимости было предложено дополнительно проработать вопрос о залоге 100% долей участия и оборудования автодрома.

Затратный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания». В теории оценки это так, но на практике расчеты с использованием УПВС(ов) и индексов КО-ИНВЕСТ не отражают реальной рыночной стоимости объектов залога.

Пример

Обращается за кредитом собственник складского терминала. Отличный складской терминал. Первая группа капитальности. Конструкционное решение соответствует всем современным требованиям. Затраты на его строительство составили 100 млн руб. Все сметы в наличии, расходы подтверждены документально. Результаты оценки затратным подходом подтверждают сметную стоимость, от остальных подходов в отчете об оценке обоснованный отказ. Залоговая служба составляет отрицательное заключение - рыночная стоимость определена близкой к нулевой. Фокус в местонахождении складского терминала, построенного без инфраструктуры на расстоянии сотни километров от федеральных трасс.

Из всего аппарата методов затратного подхода залоговики используют метод чистых активов при оценке пакетов акций и долей участия, при этом пересчет статей баланса проводится с использованием рыночного подхода.

Сравнительный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сравнительный подход и методы, входящие в него, являются основным инструментарием, используемым залоговой службой при оценке обеспечения.

Краткий свод принципов работы залоговой службы с отчетом об оценке независимого оценщика в табл. 1

Табл. 1. Техника работы с отчетами независимых оценщиков

Изучается в обязательном порядке

Какие ограничения при использовании отчета об оценке

Рыночный подход, использованные аналоги, «правдивость» источников информации. Фотографии объекта оценки, его месторасположение. Фотографии изучаются исходя из принципов достоверности осмотра предмета залога (соотносятся документарные/фактические данные и данные на фото: время года, адресные ориентиры, идентификационные признаки, технические характеристики)

Технические характеристики объекта оценки, отражаемые в отчете, могут быть неточными. Законодательство РФ в области оценочной деятельности не содержит правовых норм, обязывающих независимого оценщика использовать данные строго из правоустанавливающих/правоудостоверяющих документов. Слабые стороны отчета: необоснованный расчет износа; прогноз денежного потока, не основанный на ретроспективных данных; поправки, принятые на основе субъективного мнения

Составляющие ликвидности предмета залога

Разговор двух кредитчиков:
- Слушай, с этими залоговиками невозможно работать. У них все имущество - неликвид.
- Да нет, есть у них ликвид.
Вот то, что можно руками оторвать и около метро продать, - это ликвид.

Термин «ликвидность» в отношении предмета залога характеризует возможность и скорость реализации имущества в случае обращения взыскания. Проблемной зоной в заключениях залоговиков является категоризация ликвидности и объяснение причин присвоенной категории. Обобщая практику работы, можно сформулировать следующие составляющие ликвидности:

• емкость рынка, «типичность» сделки, время реализации;
• наличие административных барьеров;
• функциональные особенности и ограничения;
• социальная значимость обеспечения.

Для простоты восприятия приведу практические примеры составляющих «ликвидности».

Емкость рынка, «типичность» сделки

Исследуется соответствие объема закладываемого имущества условиям типовых сделок на рынке. Залоговик изучает готовность локального рынка «поглотить» объем имущества, предлагаемого в залог. Выясняется временной ресурс, необходимый для реализации рассматриваемого объема имущества на рыночных условиях.

1. В Томском филиале банка «Т» в залог предложена водка. Что может быть ликвиднее бутылки водки в Сибири? Ничего. Так же думал залоговик, оформляя договор залога. При обращении взыскания прояснился объем залога. Реализовать потребовалось товарный состав водки. Такой объем алкоголя город не мог выпить за полгода, даже если бы употреблять спиртное стали все жители города, включая младенцев. Региональная акцизная марка и локальный торговый бренд не позволяли продать спиртное в другом регионе.

Резюме. Ликвидность бутылки водки не равна ликвидности товарного состава с водкой, ограниченной региональным акцизом и торговой маркой.

2. В банке «O» рассматривался залог главного производственного цеха ОАО «Пром-трактор». Предприятие входит в четверку мировых лидеров по производству бульдозерной техники. Площадь цеха превышала несколько десятков тысяч кв. м. Рассчитывая рыночную стоимость цеха, региональный залоговик применил сравнительный подход. Проверка стоимости в головном офисе выявила завышение в шесть раз. Оказалось, что залоговик подбирал аналоги, доступные на рынке, то есть здания складов с площадью несколько сотен кв. м. Определить стоимость цеха удалось после консультации с Минимуществом Республики Чувашия.

Резюме. Некорректная оценка соответствия оцениваемого объекта типовым лотам на рынке повлияла как на категорию ликвидности, так и на стоимость объекта залога.

Наличие административных барьеров

Сценарий работы с источником информации о залоге предусматривает анализ степени влияния государства на рынок объекта залога (федеральный, региональный, муниципальный уровень). Проверяется необ-ходимость наличия лицензий, спецразрешений, уплаты акцизов/сборов и иных платежей при реализации предлагаемого обеспечения. Ограничением ликвидности может являться необходимость постановки имущества на учет в госорганах, прохождение сертификации.

1. Крупная торговая сеть обратилась за кредитным продуктом в банк. В качестве залога предложено оборудование нескольких сотен кассовых узлов. Оборудование импортное, новое. Документы основания права собственности, в том числе подтверждающие оплату, в наличии. На первый взгляд - беспроблемный залог. Залоговая экспертиза выявила особенность оборота данного вида имущества на рынке. При совершении операций купли-продажи с оборудованием требовалось снятие с налогового учета, фискализация, постановка на налоговый учет. Принимая во внимание необходимость обслуживания в «профильных организациях», периодическую поломку блоков ЭКЗЛ и термопринтеров, вторичный рынок практически отсутствовал. Проще купить новый автомат.

Резюме. Оценка залога без анализа ликвидности может привести к неверному определению стоимости. В случае обращения взыскания банк вынужден был бы продавать кассовое оборудование по демпинговым ценам.

2. Классическим примером административных барьеров является имущество акцизной группы: нефтепродукты, табак, спиртосодержащие продукты.

Функциональные особенности и ограничения

Предлагаемое к залогу имущество может быть ограничено в обороте на рынке по причине явных или скрытых функциональных ограничений.

С источником информации проговариваются:

• особенности технического функционирования объекта залога, сужающие сферу его использования, и сегмент потенциальных покупателей;
• необходимость сервисного обслуживания в профильных организациях;
• уровень сложности демонтажа/монтажа, перевозки.

1. Банк рассматривал возможность кредитования угольного объединения. В качестве залога предлагались радиостанции Motorola: индивидуальные радио-системы горняков, диспетчерские и передвижные радиостанции. Отличное, новое оборудование. Все документы, подтверждающие право собственности, в наличии.

Проведенная экспертиза выявила, что радиостанции работали на трех частотах. Два из функционально доступных диапазонов частот в регионе были заняты конкурирующим предприятием и спецслужбами. Как результат, узкий сегмент рынка возможных покупателей вследствие явного функционального ограничения.

2. При кредитовании аэропорта «Толмачево» в Новосибирске в качестве залога предложено досмотровое оборудование. Интервьюирование участников рынка позволило установить, что подобное бывшее в употреблении оборудование крупные аэропорты не купят, так как при поставке оригинальным производителем вся ответственность при ЧП будет на нем, а при покупке б/у оборудования - на службе безопасности аэропорта. Поэтому службы авиационной безопасности неформально блокируют сделки с б/у досмотровым оборудованием. Это скрытое функциональное ограничение, влияющее на ликвидность залога.

Социально значимое имущество

Рассматривается социальная значимость объекта залога, возможность обращения взыскания без репутационных рисков банка.

1. Кредитовалась Тульская городская автоколонна, обслуживающая пассажироперевозки. Обеспечением выст упал парк городских пассажирских автобусов. Транспортное средство, по идее, «прозрачный» залог. Залоговик подготовил положительное заключение. На этапе согласования с начальником отдела выявлена грубая ошибка. Интервьюирование операторов рынка проводилось только с позиции потенциального покупателя. Прогноз последствий в случае необходимости продажи имущества не проработан. Детализация проекта установила, что автоколонна доминировала на местном рынке пассажирских перевозок и осуществляла обслуживание льготных категорий граждан: пенсионеров, школьников, студентов. Кроме того, практика рынка исключала продажу оцениваемого автопарка за «живые деньги». Все потенциальные покупатели заявленного количества автобусов рассматривали только лизинговые схемы.

2. Иллюстрацией залога социально значимого имущества могут быть:

• здания общежитий, в том числе для военнослужащих, находящихся в запасе;
• городские очистные сооружения;
• инфраструктура энергообеспечения населенных пунктов (линий ЛЭП, оборудования энергоподстанций, теплоцентрали);
• здания больниц, детских садов, школ;
• транспортная инфраструктура населенных пунктов: троллейбусы, трамваи, мусоровозы, городские автобусные парки;
• здания ТЭЦ, ГЭС и т. д.

Краткий перечень социально значимых объектов приведен в п. 6 ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002.

В качестве финализации раздела, посвященного составляющим ликвидности, приведу два правила для специалистов по работе с залогами:

1. Вывод о целесообразности залога формулировать, основываясь на поэлементном анализе всех составляющих ликвидности, а не на основе бытового восприятия имущества.
2. Начинать проект с вопроса: «Как лично я буду реализовывать то имущество, которое сейчас рассматриваю?»

В общем случае приводят три категории ликвидности: среднюю, удовлетворительную и малоудовлетворительную. Срок реализации залога в двух первых категориях может быть в пределах 180 дней, в третьей категории превышает 180 дней.

Блок ЭКЗЛ - блок памяти с защищенной электронной контрольной лентой. Предназначен для фиксации в памяти кассовой машины денежных сумм.

Залоговая стоимость имущества требуется при оформлении банковского кредита. Оценка имущества , предоставляемого в залог, производится только независимым оценщиком.

Такое требование обусловлено тем, что: 1) независимый оценщик не имеет имущественного интереса в оцениваемом им объекте оценки, 2) не имеет вещественных и обязательственных прав в отношении данного имущества. Разумеется, сам банк, получающий имущество в залог, не имеет права проводить его оценку, поскольку имеет имущественный интерес.

Следует понимать, что оценка залога не тождественна оценке рыночной стоимости в понимании Закона «Об оценочной деятельности». По сути, оценивается ликвидационная стоимость объекта, которая отличается от рыночной стоимости.

Почему залог оценивается по ликвидационной стоимости

Что же такое ликвидационная стоимость? Это стоимость объекта на тот случай, если он будет отчужден. В жизни это выглядит так: если получатель кредита перестал выполнять свои обязательства по договору кредитования, объект залога по истечении определенного времени выставляется на продажу.

Поскольку банк – это не риэлторская компания, он заинтересован в скорейшем возврате долга ссудополучателя. В этой связи он не может ждать, пока найдется покупатель по рыночной цене, поэтому оценка производится по более низкой (ликвидационной) стоимости, которая позволяет банку продать объект залога в минимальные сроки и восстановить свои кредитные ресурсы.

Особенности оценки ликвидационной стоимости для залога

• залоговая стоимость имущества, предоставляемого в качестве обеспечения по кредиту, определяется при заключении кредитного договора. При этом она является прогнозной, поскольку рассчитывается на момент истечения срока кредитования плюс время на быструю реализацию имущества с торгов;
• оценка стоимости залога осуществляется на основе предварительной оценки его рыночной стоимости;
• ввиду возможной реализации залогового имущества предполагается смена его собственника, которая может повлечь изменение условий использования;
• при расчете залоговой стоимости недвижимого имущества выбор коэффициента ликвидационной скидки происходит с учетом ликвидности объекта, которая зависит от местоположения, состояния, размера, рыночной стоимости, развитости рынка недвижимости в регионе, конкретном населенном пункте, предполагаемого времени продажи. Для зданий и сооружений при продаже с открытых торгов срок экспозиции должен составлять не более двух месяцев.

Самыми ликвидными недвижимыми объектами являются офисные здания и помещения, за ними следуют торговые здания, потом — производственные и складские.

К тому моменту, когда должник ссудозаемщик прекращает исполнять свои обязательства по кредитному договору, кредитор должен иметь реальную возможность обратить взыскание на предмет залога. Это в первую очередь означает, что на этот момент заложенное имущество должно сохраниться в натуре как минимум. Для этого в Гражданском кодексе прописана возможность передачи заложенного имущества залогодержателю. Предусмотрены и другие способы обеспечения сохранности заложенного имущества.

Залоговая стоимость имущества - это величина, характеризующая способность данного имущества удовлетворить требования Банка в случае реализации предмета залога. Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению Банка, с высокой долей вероятности можно выручить от продажи данного имущества при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога.

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога. Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной Банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

• - основной суммы кредита;
• - процентам, начисленным на момент обращения взыскания на предмет залога;
• - неустойки, начисленной на момент обращения взыскания на предмет залога.

Затраты, связанные с реализацией предмета залога при обращении на него взыскания, включаются в залоговую стоимость в виде фиксированного процента, который зависит от ликвидности конкретного вида имущества. Расчет залоговой стоимости можно представить в виде формулы:

Таким образом где: Z - залоговая стоимость имущества; P - денежная сумма, за которую, по мнению Банка, с высокой долей вероятности можно реализовать данное имущество при обращении на него взыскания; q - затраты при реализации данного имущества; S - сумма кредита; % - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога; j - штрафы (неустойка), рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.

Залоговая стоимость определяется в 2 этапа:

• 1) оценка текущей рыночной стоимости имущества (оценочная стоимость);
• 2) дисконтирование текущей рыночной стоимости имущества, а также (в случае необходимости) уточнение залоговой стоимости на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможного обращения взыскания на это имущество.

Оценка прогнозной стоимости (на момент возможного обращения взыскания на предмет залога) проводится Специалистом по залоговой работе с учетом:

очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества;

колебаний рыночных цен;

коэффициентов амортизации;

ликвидности имущества.

Дисконтирование является основным способом установления залоговой стоимости и является формальной оценкой. При дисконтировании оцененная текущая рыночная стоимость (оценочная стоимость) умножается на (1 - коэффициент залогового дисконтирования, установленный уполномоченным органом Банка). И рассчитывается по формуле:

где: N - текущая рыночная стоимость имущества (оценочная стоимость); k - коэффициент залогового дисконтирования

Коэффициенты дисконтирования могут изменяться по решению Главного Кредитного Комитета Банка, далее по тексту - (ГКК) Главный Кредитный Комитет Банка (ГКК) - комитет, принимающий решения о выдаче кредита. . Коэффициенты дисконтирования могут изменяться не чаще, чем один раз в 3 (три) месяца. После утверждения значения новых дисконтов Центр залогов обязан довести соответствующее решение до сведения всех Специалистов по залоговой работе в течение не более 3 (трех) рабочих дней.

Коэффициенты дисконтирования в отношении имущества, не указанного в принципах кредитной политики Банка либо решениях ГКК Банка, устанавливаются Центром залогов. Значения указанных коэффициентов сообщаются заинтересованным подразделениям в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения соответствующего письменного запроса. Оценка прогнозной стоимости производится Специалистом по залоговой работе с учетом множества параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, коэффициентов амортизации. Оценка прогнозной стоимости необходима в условиях, когда имеются веские основания полагать, что залоговая стоимость, определенная методом дисконтирования, является завышенной. В этом случае Специалист по залоговой работе обязан рассчитать прогнозную стоимость, и, если она окажется ниже стоимости, установленной в результате дисконтирования, принять прогнозную в качестве залоговой стоимости имущества.

Ее размер равен сумме средств, которую получит залогодержатель при реализации залогового имущества в установленный срок, включая покрытие дополнительных расходов.

Это понятие активно используется в кредитовании, но на законодательном уровне оно не закреплено. Соответственно нет четкой методики для определения залоговой стоимости, в большинстве случаев она рассчитывается каждой кредитной организацией самостоятельно, исходя из внутренних методик и правил.

Определение залоговой стоимости

Залог является одной из наиболее надежных форм обеспечения и активно используется при кредитовании. В качестве залога может выступать движимое, недвижимое имущество, интеллектуальная собственность и другое ликвидное имущество.

Порядок определения залоговой стоимости в законодательстве не прописан. Это значит, что она определяется сторонами самостоятельно и прописывается в договоре. На практике кредитор оценку производит самостоятельно, в некоторых случаях могут привлекаться сторонние эксперты-оценщики.

Размер залоговой стоимости должна обеспечить возмещение ущерба кредитору в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банки включают в нее разного рода риски, издержки, которые могут возникнуть в будущем при реализации залога.

Залоговый дисконт

Залоговая стоимость тесно связана с рыночной стоимостью, но у них есть определенные отличия. Разница между залоговой и рыночной стоимостью, называется залоговым дисконтом. При его расчете учитывают:

• сумму задолженности перед кредитором;
• сумму налогов и сборов, которые нужно будет уплатить при (после) реализации залога;
• транспортные расходы;
• судебные расходы;
• другие расходы, связанные с реализацией залога.

На практике, у каждого кредитора есть свои шаблоны для определения дисконта. Например, при ипотеке дисконт составляет в среднем 20-30%, при выдаче кредита под залог оборудования — 40-60%.

При определении залогового дисконта важно соблюсти баланс. С одной стороны кредитор должен стремиться увеличить его размер, тем самым минимизировать риски реализации залогового имущества. Но с другой стороны конкуренция на рынке кредитования не позволяет ему это сделать. Если банк будет занижать оценку залога и отдавать предпочтение высокому залоговому дисконту, то это отпугнет клиентов.

Нюансы

Залоговая стоимость — это больше формальное понятие. Она не совпадает с ценой реализации залогового имущества, так как учитывает определенные риски и дополнительные расходы, связанные с реализацией.

Банк не может полностью учесть конъюнктуру рынка и обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому залоговая стоимость на практике не всегда может покрывать убытки кредитора. Продавать залоговое имущество по залоговой стоимости целесообразно в ряде случаев:

• сумма задолженности, включая проценты и пеню, значительно ниже залоговой стоимости;
• продажа имущества осуществляется структуре, которая связана с банком или ему подведомственна, при этом рыночная цена актива с момента заключения залоговой сделки выросла.

Вопрос определения залоговой стоимости на сегодняшний день является важным и актуальным. Залогодержатель должен выработать и вести взвешенную политику в этом направлении, чтобы максимально снизить риски и получить эффект от проведения залоговых операций. Также актуальным является вопрос закрепления сущности и принципов определения залоговой стоимости в законодательстве.