Активность дискуссий о критериях ответственности оценщика и формах защиты его интересов и интересов потребителя сегодня вполне объяснима. Оценка становится важным элементом развития современной экономики. Очевидно, что для успешного функционирования рынка необходимо решение ряда проблем, в том числе, связанных со становлением цивилизованных отношений « оценщик-заказчик».

Большие претензии к качеству оценочной деятельности отмечались в докладах прошлогоднего круглого стола «Основные приоритеты развития оценочной деятельности в условиях модернизации экономики». В связи с чем предлагалось рассмотреть варианты правовых инструментов, ужесточающие контроль за деятельностью СРО в сфере оценочной деятельности.
Итак, что мы наблюдаем. С одной стороны, кредит доверия к профессии оценщика в глазах потребителей регулярно требует подтверждения. С другой, не секрет, что иногда сам оценщик является инструментом в руках недобросовестных потребителей. Есть и случаи давления на оценщиков. Современные правила игры заставляют оценщиков быть крайне внимательными в своей профессиональной деятельности, а потребителя услуг - не менее внимательным в выборе надежного исполнителя. Ведь стоимость ошибки становится все более внушительной. В Госдуму внесены поправки в закон «Об оценочной деятельности», повышающие ответственность оценщика. Единовременные компенсационные выплаты по требованию заказчиков либо третьих лиц к одному оценщику по одному страховому случаю увеличены с 600 тысяч до 5 миллионов рублей . Для заказчика же ошибка оценщика может обернуться неверным управленческим решением, принятым из-за недостоверной оценки.

Откуда недостоверность? Существует три общих причины возникновения ответственности и, соответственно, оснований предъявления претензий к оценщикам недвижимого имущества:
- профессиональная небрежность;
- небрежное введение в заблуждение;
- нарушение договора.
Профессиональную небрежность можно определить как отсутствие достаточного внимания и ответственности при проведении анализа и изучения предоставленных материалов относительно объектов оценки.
Небрежное введение в заблуждение можно определить как предоставление сведений, на которые полагается оценщик, но которые вводят в заблуждение заказчика оценки.
Нарушение договора - третья причина возможного возникновения ответственности оценщиков - возникает в отношении контракта при договорных отношениях между оценщиком и клиентом.

Все это может привести к довольно серьезным последствиям. Например, оценщик неаккуратно заключил договор и также неаккуратно составил отчет. В результате, исходя из целей работ, оценщик должен был определить рыночную стоимость основных фондов, но в ходе работы определил восстановительную (дав ее вместо определения рыночной); неверно использовал в результате справочную литературу и коэффициенты, что привело к значительным ошибкам. В результате объект оценки, ставший предметом уголовного дела о мошенничестве, чуть было не увлек оценщика в уголовное дело.

К счастью, неизвестны случаи привлечения оценщиков к уголовной ответственности, но о ряде статей упомянуть следует. За какие преступления в сфере экономической деятельности возможно привлечение оценщика к уголовной ответственности. По ряду статей Уголовного кодекса РФ: ст.174 «Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенного незаконным путем»; ст.195 «Неправомерные действия при банкротстве»; ст.196 «Преднамеренное банкротство»; ст.197 «Фиктивное банкротство»; ст.198 «Уклонение граждан от уплаты налога»; ст.199 «Уклонение от уплаты налога с организаций»; ст.200 «Обман потребителей». Будем надеяться, что это останется всего лишь информацией.

Еще пример. Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к оценочной компании о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке рыночной стоимости помещения магазина. Проведение экспертизы поручено экспертам-оценщикам саморегулируемой организации оценщиков. Согласно заключению экспертов отчет об оценке рыночной стоимости магазина не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Применение использованных оценочных подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки недостаточно обоснованно. Расчет стоимости объекта оценки выполнен с серьезными методическими неточностями (т. 2, л. д. 4 - 12). Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости магазина, составленный оценочной компанией, является необоснованным и недостоверным (недействительным). (ФАС Уральского округа постановление от 21 апреля 2010 г. № Ф09-2645/10-С6 по делу № А60-17023/2009-С4).

Один в поле не воин. А в СРО?
Сегодня акцент делается на саморегулируемые организации, которые несут ответственность за своих членов (для того и был задуман институт СРО). Поправки, вносимые законопроектом, направлены на закрепление понятия экспертизы отчета об оценке. Практическое значение экспертизы заключается в расширении круга независимых контролирующих лиц с одновременным расширением круга лиц, привлекаемых к ответственности за убытки, причиненные ошибочной оценкой. К такой ответственности можно привлекать СРО, экспертами которой подготовлено экспертное заключение, а СРО, в свою очередь, в порядке регресса привлечет эксперта и оценщика.
Разумеется, одна из важнейших задач СРО - регулярное обсуждение «техники безопасности» с оценщиками.
Что делать оценщику , если на него оказывают давление? В каких случаях рекомендуется отказаться от работы ? Акценты на это ставятся в своеобразном кодексе чести оценщиков. Для начала оценщик должен хорошо понимать, прежде чем браться за работу и подписывать отчет с определенным результатом, к чему это может привести в будущем. Защищая интересы клиента, оценщик должен быть убежден, что они возникли на законных осно ваниях (в противном случае отказаться от работы).
Оказывая любые профессиональные услуги, оценщик обязан объективно рассматривать все возникающие ситуации и реальные факты, не допускать, чтобы личная предвзятость, предрассудки либо давление могли сказаться на объективности. Так же этическими нормами рекомендуется избегать взаимоотношений с лицами, которые могли бы повлиять на объективность его суждений и выводов.

А кто защитит самого оценщика?
Насколько реально для жизни все вышесказанное? Что касается этических норм, как известно, последняя редакция кодекса этики оценщиков РФ, написанная еще в 2009 году, до сих пор окончательно не принята. Да и все обозначенные пункты, в том числе об «отказе от работы», не имеют правового закрепления и не определяют инструментов наказания. Ну не отказался оценщик от сомнительного заказа, и что?
Примеров случаев страховых выплат по суду практически нет, ибо сегодня очень сложно доказать недостоверность оценки. А если такие случаи и есть, то они не получили широкой огласки. Допустим, подобная история случилась. Если же страховая компания, долго судясь, все-таки вынуждена будет сделать выплату, она будет трясти оценщика и компенсационный фонд. В рамках дисциплинарных взысканий, оценщик может быть изгнан из рядов СРО.
Таким образом, после страхового случая оценщик может оказаться виновен во всех смертных грехах. А сам он, находясь один на один с заказчиком, ни чем и ни кем не защищен. Среди массы написанных законов, нет одного реального, способного защитить оценщика. Все мы понимаем, что деятельность эта – коммерческая. Что работа выполняется для заказчика. Оценщик не всегда может знать, для каких целей просил сделать оценку заказчик и через какой период времени и для какой ситуации он этой работой воспользуется.

Что делать? На этот вопрос пока вряд ли кто-то сможет дать ответ. Для полного исключения давления заказчика на результат можно было бы предположить создание некой «прослойки» между заказчиком и оценщиком. Но, похоже, эта идея – полнейшая утопия и бред. В итоге оценщик либо может остаться без работы, либо всегда находиться под «мечом Фемиды».

Рассмотрим еще пример, отражающий вполне реальную ситуацию. Оценщик выполнил оценку нескольких объектов недвижимости. В регионе, где находятся объекты оценки, отсутствует развитый рынок, мало реальных сделок. Итоговая величина рыночной стоимости этих объектов, заявленная в Отчете, равна 100 неких единиц. Основываясь на заявленную оценку, заказчик продал эти объекты, получив за них указанную сумму. Другой оценщик, к которому обратился новый владелец недвижимости с целью получения кредита, оценил эти объекты в 125 этих же единиц. Узнав, первый заказчик посчитал, что он понес потери и всю ответственность возложил на оценщика. Такой сценарий сейчас становится вполне реальным. Ибо в условиях неразвитого рынка, даже если оценщики в целом корректно выполнили все оценочные процедуры, не подтасовывали исходные данные, использовали правильные, с их точки зрения, весовые коэффициенты, расхождение в 25% вполне возможно. Тем не менее, все ли понимают, что признание факта занижения рыночной стоимости ведет к определенным последствиям по отношению к оценщику?

Поэтому, пока не появились случаи неправомерных наказаний, неплохо было бы обсудить и согласовать общие принципы и конкретные правила принятия решений относительно того:

1. в каких случаях оценку можно считать заниженной (завышенной);
2. как защитить оценщика от заказчика и возможно ли это вообще.

Разумеется, эта статья дает больше вопросов, чем ответов. Хотелось бы привлечь внимание всех участников оценочного процесса (Оценщиков, Заказчиков, Экспертов) к проблеме.

Елизавета Филиппова.

В настоящее время в условиях рыночной экономики растет потребность в услугах независимых оценщиков для определения рыночной стоимости объектов недвижимости . Отчет об оценке необходим при взносе имущества в уставный капитал, для залога, при наступлении страхового случая, у нотариуса при оформлении завещания, в суде.

Как правило от результата оценки зависят финансовые затраты заказчика или третьих лиц. В таких случаях очень часто возникает желание оценить, что либо подешевле (подороже). Однако в случае обращения с такой просьбой к оценщику вы однозначно получите отказ. И это понятно, ведь есть немаловажный фактор - ответственность. Законодательство выставляет к независимым оценщикам жесткие требования, в случае нарушения которых оценщик отвечает своим личным имуществом. Требования к отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости:

1. Каждая цифра написанная оценщиком в отчете должна быть обоснована. Ежегодно законодательство ужесточает требования, как к содержанию отчетов, так и к применяемым методам расчетов. К отчету об оценке обязательно должны быть приложены копии источников предложений объектов аналогов. Итоговая величина, получаемая оценщиком в процессе расчетов должна быть в пределах значений выявленных в ходе анализа рынка. Если итоговая стоимость не входит в ценовые границы выявленные в ходе анализа рынка, то оценка выполнена неверно. Все корректировки, применяемые при оценке, должны быть подтверждены. Если раньше оценщики могли исходя из личного опыта или из анализа рынка сделать вывод о том, как тот или иной ценообразующий показатель может повлиять на итог, то теперь этого сделать нельзя. Любая цифра должна быть подтверждена и обоснована.

2. В Гражданском кодексе Российской федерации предусмотрена материальная ответственность при нанесении имущественного вреда, однако, ответственность оценщика за ошибки при определении рыночной стоимости ответственности оценщика, которые привели к искажению стоимости объекта оценки ничего не указано. Ответственность оценщика регулирует Федеральный закон №135-ФЗ от 27.07.2006 «Об оценочной деятельности». Статья 24.6, вышеуказанного закона, Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности» говорит о том, что убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор». Согласно данной статье неверно определенная рыночная стоимость является ущербом, который оценщик нанес заказчику и этот ущерб должен быть возмещен за счет имущества оценщика. Получается что оценщик отвечает всем своим имуществом в случае завышения или занижения рыночной стоимости объекта оценки. Помимо имущественной ответственности, оценщика нанесшего ущерб

Как видим, законодательство серьезно озаботилось о соблюдении прав потребителей оценочных услуг и полностью возложил ответственность за нанесение материального ущерба в результате некачественной оценки на оценщиков и оценочные компании.

3. Помимо материальных потерь оценщик и оценочная компания с который заключен трудовой договор, в случае неверного определения рыночной стоимости теряет свой авторитет. Такая компания лишается своих клиентов, не может участвовать в тендерах, аукционах на оказание оценочных услуг. Ответственность оценочной компании в том, что из за некачественной работы оценщика она может потерять положительную репутацию. Помимо существующей личной ответственности (потеря членства в СРО оценщиков) и имущественной в настоящее время решается вопрос о введении уголовной ответственности оценщиков за осуществление недобросовестной оценочной деятельности, которая выражается в передаче заказчику заведомо неверно выполненного отчета, в которых умышленно уменьшена или увеличена стоимость объекта оценки. Вопрос о целесообразности уголовной ответственности не всегда легко решить однозначно. На наш взгляд второй и третий пункт данной статьи могут объяснить нежелание оценщиков и оценочных компаний идти на поводу у заказчика уменьшая или увеличивая рыночную стоимость объектов оценки.

Как же определить нанесенный оценщиком ущерб? В общем случае это есть разница между реальной рыночной стоимостью и стоимостью указанной в неверном отчете об оценке. Однако факт занижения иди завышения необходимо доказать. Как вариант доказательством уменьшения или увеличение стоимости может являться ещё один (повторный) отчет об оценке. Но результат повторного отчета также является вероятностной величиной. Получатся, что ущерб, рассчитанный как разница между реальной рыночной стоимостью и стоимостью указанной в неверном отчете об оценке является также неопределенной величиной. Для разрешения данной проблемы в настоящее время оценочное сообщество решает вопрос об установлении в нормативных документах или федеральных стандартах оценки допустимой предела точности результатов определения рыночной стоимости объектов оценки. Наша компания также может определить ущерб , нанесенный третьими лицами, в том числе иными оценочными компаниями.

В судебной практике имеется решение, где оценщик понес не только личную и имущественную ответственность, но и уголовную. В решение нашумевшего Астраханского дела 3 декабря 2011 г. Красноярским районным судом рассмотрено уголовное дело в отношении бывшего Главы муниципального образования "Красноярский сельсовет" Красноярского района Астраханской области оценщик получил срок 3 года условно, также возмещение материального ущерба в сумме 480 589 рублей и 94000 рублей.

Последовательность возмещения ущерба пострадавшему лицу будет выглядеть следующим образом: первоначально выносится решение суда, на следующей стадии выплачивается компенсация из средств страховой компании, той в которой застрахована гражданская ответственность оценщика. Если сумма ущерба превышает лимит ответственности для покрытия страхового случая, то тогда средства будут изысканы за счет имущества оценщика после выплаты, вероятнее всего, оценщик будет исключен из списка саморегулируемых организаций (СРО).

Особенность оценочного сообщества связана с такой спецификой оценочной деятельности, как конфликтность. Оценщик постоянно работает в зоне конфронтации интересов и поиска справедливого компромисса (например столкновение интересов банка-заемщика, продавца и покупателя, государство и хозяйствующие субъекты). Умение найти компромисс, результатом которого будет качественный соответствующий всем законодательным актам отчет может составить только профессиональный оценщик с хорошей квалификацией.

При выборе оценочной компании необходимо обращаться за услугами по оценке в крупную и достаточно известную на рынке организацию. Большой оценочной компании несложно привлечь в штат и содержать большое количество профессиональных экспертов. Здесь работает еще один важный фактор: чем больше компания, тем большее количество специалистов в ней трудится, тем быстрее и качественнее будет выполнена оценка.

Мингазова Эльмира Махмутовна

,
кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права
Государственного университета - Высшей школы экономики.

Анализируя изменения, внесенные в законодательство об оценочной деятельности, автор статьи приходит к следующему выводу: необходимо либо полностью запретить деятельность оценщиков как работников юридического лица и сделать ее исключительно самостоятельной, либо признать юридических лиц субъектами оценочной деятельности, которые полностью отвечают за своих работников, проводящих оценку.

Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. (далее - Закон об оценочной деятельности) были внесены дополнения, касающиеся имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности, которые применительно к случаям, когда оценщики действуют на основании договора с юридическим лицом, поражают своей нелепостью. В подтверждение можно привести следующие положения.

1. Согласно ст. 4 Закона об оценочной деятельности ее субъектами (оценщиками) признаются только физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков, застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями этого Закона. При этом оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, либо на основании трудового договора, заключенного с юридическим лицом. В любом случае страхователем по договору обязательного страхования ответственности является оценщик - физическое лицо (ст. 24.7 Закона об оценочной деятельности).

В то же время согласно ч. 1 ст. 9 Закона об оценочной деятельности основанием для проведения оценки служит договор на ее проведение, заключенный между заказчиком и оценщиком или между заказчиком и юридическим лицом, с которым у него заключен трудовой договор.

Во-первых, применительно к оценщикам, работающим по трудовому договору, указанные изменения создали юридически абсурдную конструкцию. Договор на проведение оценки заключает юридическое лицо, и оно же соответственно берет на себя обязанности по выполнению этого договора перед заказчиком, а оценку осуществляет оценщик - физическое лицо, которое отвечает перед заказчиком и третьими лицами за проведение этой оценки и обязано страховать такую ответственность. При этом договорными отношениями оценщик связан только с юридическим лицом.

Получается, что ответственность оценщика даже перед заказчиком наступает из факта проведения оценки, т.е. является внедоговорной, а договор на проведение оценки имеет смысл только для возможного принятия на себя юридическим лицом дополнительной ответственности по обязательствам оценщика. Причем это касается только заказчика как стороны договора. Принять на себя дополнительную ответственность перед третьими лицами юридическое лицо не может (обязательство, возникающее из договора, носит относительный характер, т.е. существует в отношении конкретного должника).

Во-вторых, эти положения как специальные исключают возможность применения к данным случаям положений ГК РФ об ответственности юридического лица за действия своих работников. На основании общей ст. 402 ГК РФ действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Именно он отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Применительно к обязательствам по возмещению вреда ст. 1068 ГК РФ закрепляет тот же подход. Согласно ей юридическое лицо возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. При этом работниками признаются граждане, выполняющие работу на основании трудового договора (контракта), а также граждане, выполняющие работу по гражданско-правовому договору, если они действуют или должны были действовать по заданию соответствующего юридического лица или гражданина под его контролем на предмет безопасности ведения работ.

2. Согласно ч. 1 ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, нанесенный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной либо иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Во-первых, авторы изменений умудрились разделить убытки (которые причиняются заказчику) и имущественный вред (который причиняется третьим лицам). А ведь убытки - это денежное выражение имущественного вреда (см., например, ст. 1082 ГК РФ). Они представляют собой универсальную меру имущественной ответственности, включающую реальный ущерб и упущенную выгоду, и взыскиваются не только в договорных и внедоговорных, но и в публичных отношениях (ст. 15 и 16 ГК РФ). Причем, как уже указывалось, получается, что ответственность оценщика, действующего на основании договора с юридическим лицом, всегда носит внедоговорный характер.

Во-вторых, указанное положение является юридически бессмысленным, поскольку не только не закрепляет никаких конкретных правил соотношения ответственности оценщика и юридического лица, но еще и порождает путаницу.

Исходя из того что субъектом ответственности признается оценщик, указание на ответственность юридического лица может иметь значение только для тех случаев, когда оно добровольно приняло на себя дополнительную ответственность перед заказчиком как стороной договора, что, в частности, подтверждается положениями ч. 2 ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности.

3. В соответствии с ч. 2 ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в нем условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или возместить имущественный вред, нанесенный третьим лицам (ч. 2 ст. 24.6).

Во-первых, удивляет диспозитивный характер этого положения. Например, в отсутствие установленных дополнительных обязанностей юридического лица этот договор вообще теряет какое-либо юридическое значение, поскольку юридическое лицо не несет ответственности за его несоблюдение. Кроме того, если оценка вообще не проводится, то нельзя привлечь к ответственности и оценщика, поскольку он не является стороной договора и соответственно у него нет никаких обязанностей перед заказчиком до проведения оценки.

Во-вторых, не совсем понятно, что в данном контексте означает понятие "обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки". Логически это должно быть поручительство по обязательству возмещения убытков.

Согласно ст. 361 ГК РФ договор поручительства может быть заключен для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. Это касается как договорных, так и внедоговорных обязательств (п. 2 ст. 307 ГК РФ). При этом в силу п. 1 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Однако поручительство может касаться только лица, участвующего в договоре, т.е. заказчика.

4. В соответствии с абз. 8 ч. 2 ст. 10 Закона об оценочной деятельности договор на проведение оценки должен содержать указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 этого Закона, оценщика или юридического лица, с которым он заключил трудовой договор. Данная статья является общей и касается всех договоров на проведение оценки, заключенных как самостоятельно оценщиками, так и юридическими лицами, у которых они работают.

Указанное положение также представляет собой юридический нонсенс, поскольку устанавливает императивную обязанность, которую невозможно исполнить.

Во-первых, из него вытекает, что речь идет о некоем третьем лице, не являющемся ни оценщиком, ни юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Это доказывается следующим:

• по гражданскому законодательству юридическое лицо и так несет ответственность за вред, причиненный его работником. Если брать упоминаемую конструкцию поручительства, то поручитель по общему правилу несет солидарную ответственность с должником. Поэтому о дополнительной ответственности в данном случае можно говорить только в отношении третьего лица;
• ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности решает вопрос о дополнительной ответственности юридического лица, у которого работает оценщик, и придает этому вопросу диспозитивный характер. Игнорировать данное положение нельзя, поскольку оно является специальным по отношению к ч. 2 ст. 10 Закона об оценочной деятельности.

Вопрос о том, кто может выступить в качестве этого третьего лица и как обеспечить его обязательное участие в отношениях, остается открытым. К тому же возникает логически абсурдная ситуация: ответственность юридического лица, у которого работает оценщик, носит диспозитивный характер, но при этом необходима ответственность некоего третьего лица.

То, что речь здесь не идет о страховщике, доказывается отдельным упоминанием в ч. 2 ст. 10 Закона об оценочной деятельности сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, которые должны содержаться в договоре на проведение оценки. То, что в данном случае не имеются в виду , подтверждается отнесением к их функциям только обязанностей по разработке и утверждению дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности (ч. 1 ст. 22.1 Закона об оценочной деятельности), информацию о которых они должны размещать на своем официальном сайте (ч. 1 ст. 22.3 Закона об оценочной деятельности). При этом до сих пор остается загадкой, как им исполнять эту обязанность.

Снова возникает юридически парадоксальная ситуация. Саморегулируемые организации оценщиков должны отразить в своих локальных актах то, что потом юридические лица, где работают оценщики, на которых эти акты не распространяются, будут включать в договоры на проведение оценки.

Во-вторых, непонятно, зачем тогда нужны требования об обязательном страховании ответственности оценщиков и о формировании компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков (ч. 3 ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности), если оценщики и юридические лица, у которых они работают, все равно должны искать дополнительное обеспечение исполнения обязательств оценщиков по возмещению убытков.

В-третьих, упоминается гражданское законодательство, применение которого в данном случае исключено установлением иной конструкции ответственности юридического лица за действия своих работников, носящей специальный характер. Это порождает замкнутый круг: сначала установили специальные правила, а затем сделали отсылку к общим.

В-четвертых, самым главным является то, что подобная императивная формулировка позволяет отнести данные условия к существенным условиям договора на проведение оценки, предусмотренным законом. Соответственно их отсутствие должно влечь признание договора незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Наверное, авторы данных изменений будут сильно удивлены, узнав, что создали правовые основания для признания незаключенными всех договоров на проведение оценки в РФ.

В качестве примера попытки исполнить требование абз. 8 ч. 2 ст. 10 Закона об оценочной деятельности в юридической литературе приводится следующее условие договора: "Исполнитель (юридическое лицо) в соответствии с абз. 1 ст. 24.6 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ полностью принимает на себя ответственность за возмещение убытков, причиненных Заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, составленном и подписанном Оценщиком во исполнение настоящего Договора. Стороны по настоящему Договору определили, что Исполнитель по настоящему Договору несет ответственность в соответствии с законодательством РФ и ст. 24.6 Федерального закона, указанного выше, в связи с чем размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности отсутствуют" <1>.

Однако отметим по данному условию следующее:

1. оно не снимает проблемы применения абз. 8 ч. 1 ст. 10 Закона об оценочной деятельности в предложенной трактовке, поскольку говорит об ответственности юридического лица - работодателя, а не третьего лица. Иными словами, требование закона все равно не выполнено;
2. остается загадкой, что это за правовая конструкция, когда в договоре с одним лицом (заказчиком) его контрагент (юридическое лицо, где работает оценщик) принимает на себя обязанность (по возмещению убытков) перед другим абстрактным лицом;
3. оно основано на логическом противоречии: сначала приняли на себя дополнительную ответственность, затем установили, что основания для нее отсутствуют. Ответственность юридического лица, где работает оценщик, всегда дополнительная, поскольку оно не является субъектом оценочной деятельности и субъектом ответственности по возмещению убытков;
4. конструкции ответственности по гражданскому законодательству и по ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности взаимоисключающие. Если в первом случае - это ответственность в силу закона и в полном объеме, то во втором случае - это договорная ответственность, само наличие и размер которой носят диспозитивный характер.

С учетом изложенного назвать правовое регулирование ответственности оценщиков, работающих по трудовому договору, иначе как юридическим абсурдом нельзя, поскольку оно осуществлено с пренебрежением по отношению к сложившейся системе правовых понятий и правовым конструкциям, установленным гражданским законодательством, к приемам юридической техники и с нарушением формальной логики.

Самое страшное в этой ситуации то, что под предлогом усиления ответственности оценщиков в целях защиты прав заказчиков (клиентов) эта ответственность фактически устранена, поскольку любой спор о ее применении неизбежно увязнет в вопросах, не имеющих однозначного решения.

Несколько снимает остроту проблемы наличие страхования этой ответственности, хотя и страховые организации при желании могут воспользоваться некоторыми из указанных нелепостей для отказа в выплате страхового возмещения. Причем нельзя не отметить, что эффективное применение конструкции страхования ответственности оценщиков тоже под большим вопросом, поскольку правовое регулирование и здесь противоречиво до абсурдности.

Так, например, в соответствии с ч. 2 ст. 24.7 Закона об оценочной деятельности страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда (а если спор арбитражным судам неподведомственен?) или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика (т.е. страховщик должен разрешать спор между оценщиком и лицом, которому причинен вред?). При этом в ч. 3 указанной статьи в качестве основания выплаты страхового возмещения упоминается уже только решение арбитражного суда и говорится только о выплате в размере реального ущерба.

По мнению автора, необходимо либо полностью запретить деятельность оценщиков как работников юридического лица, сделав ее исключительно самостоятельной, либо возвратиться к нормальной конструкции ответственности юридических лиц за своих работников, т.е. признать юридических лиц субъектами оценочной деятельности, которые несут полную ответственность за своих работников, проводящих оценку.

- - - - - - - - -
<1> Лебединов А.П. // Юридическая и правовая работа в страховании. 2008 г. N 1.

Какова ответственность оценщика? Почему оценщики не «рисуют» в отчетах об оценке те цифры, которые просят заказчики? Чем грозит «заказная оценка» оценочной компании?

Вероятно, Вам уже приходилось сталкиваться с тем, что надо бы оценить что-то подешевле (или подороже). Вы, вероятно, даже обращались в различные оценочные компании с данным вопросом, и осмелимся предположить, что слышали Вы практически одно и тоже - так сделать нельзя.

Но почему? - этот вопрос, скорее всего, мучает Вас до сих пор. «…Почему оценщик не хочет написать это? Какая ему разница, что писать? Это же мне надо будет дальше с этим отчетом ходить и доказывать что к чему!...». А все достаточно просто - есть такой фактор, как ответственность оценочной компании. Мы расскажем Вам, кратко, в чем она заключается и почему фирмы не идут на встречу вашим просьбам.

1. Любую цифру, которую пишет оценщик - он обязан обосновать. Стоимость, выданная оценщиком - это результат математических вычислений. Мы не можем написать «что-то там в расчетах непонятное - получили стоимость 25». Если посмотреть на все изменения в законе об оценочной деятельности можно проследить то, что со временем, требования к методам расчетов и самое главное, к исходной информации, ужесточаются.

a. По действующему закону, мы обязаны привести копии страниц источников для аналогов, которые были использованы в отчете. Это ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ требование закона.

b. Мы обязаны сравнить полученную стоимость вашего имущества с состояние рынка, и в случае если результат вычислений выходит за пределы - значит результат оценки - неверен.

c. Все корректировки, которые приводятся в отчете, должны быть обоснованы. Причем, обоснованы не просто «мы так считаем», а получить размер корректировки методом математических расчетов или сослаться на авторитетный источник.

Вот теперь скажите, как можно имея аналоги, находящиеся (например) в интервале цен 1000 - 1300 рублей оценить Ваше имущество на 500 руб. или 2000 руб. (при прочих равных условиях)???

Ответ напрашивается один - если Вам дали такой отчет, то проверку он не выдержит.

2. Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (введена Федеральным законом от 27.07.2006 N 157-ФЗ): «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, оценщиков, оценочной компании, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор…» Это означает, что если оценщик дал стоимость, которая ниже или выше рыночной, то он причинил ущерб. А этот ущерб возмещается за счет имущества оценщиков, т.е. мы отвечаем всем своим имуществом за подобные завышения или занижения стоимости оценки.

Плюс к этому, такого оценщика, с вероятностью 99% из 100%, исключат из саморегулируемой организации, и он более не сможет зарабатывать себе на хлеб своей профессией.

Скажите, Вы бы стали рисковать своей квартирой или машиной для того, что бы кому-то другому (например, нам) было хорошо?

Ради справедливости стоит отметить, что ошибки бывают даже у профессионалов. И если вдруг по каким-либо причинам (хотя вероятность подобного сведена нами к нулю за счет многоступенчатой системы контроля качества) вследствие оценки, проведенной нашими специалистами, будет нанесен материальный вред, компания всегда готова возместить нанесенный заказчику ущерб. Наша гражданская ответственность в сфере оценочной деятельности застрахована на 30 000 000 рублей . Полис страхования вы можете увидеть на странице «О компании ».

К слову сказать, данной страховкой нам еще ни разу не приходилось пользоваться, что подтверждает надежность нашей системы контроля качества отчетов.

3. Теперь о нематериальном. Третья причина - гудвил оценочной компании, или просто ее честное имя. Заказчики оценочных услуг (тем более крупные компании) не могут себе позволить иметь недостойного контрагента. А компания с именем, которая оказывает услуги по оценке, не может рисковать этим именем. Ответственность оценочной компании заключается в том, что она может потерять все из-за некачественного отчета об оценке или нелепой ошибки в расчетах.

На наш взгляд, достаточно второго пункта для ответа на все вопросы, заданные в начале статьи. И ответственность оценщика перед заказчиком - не какие-то абстрактные обещания, а закон!

Как все таки добиться возмещения вреда, причиненного оценщиком

В законе четко сказано, что ущерб, причиненный оценщиком, подлежит возмещению в полном объеме. Добиться этого можно. Для этого Вам необходимо будет обратиться в суд с исковым заявлением, и уже в суде доказывать факт нанесения ущерба.

• Недостоверный отчет об оценке . Что будет, если все-таки какими-то нам неизвестными методами, у Вас все-таки окажется на руках отчет об оценке, который будет содержать недостоверную рыночную стоимость? Чем это грозит заказчику и чем он отличается от правильного отчета об оценке ?
• Ущерб от неправильной оценки и его возмещение
• Как самостоятельно (в домашних условиях) оценить качество отчета об оценке?
• Что такое отчет об оценке ? Что он должен содержать? Как он выглядит?
• Как выбрать оценочную компанию?

Второй вопрос касается участия оценщика в судебных разбирательствах, и здесь я затрону лишь одну проблем уголовного законодательства. Что касается вопросов участия оценщиков в арбитражном судопроизводстве, то здесь есть определенные нюансы, но я думаю, что нет особой нужды рассматривать их сегодня.

1. Я участвовал в пяти судебных уголовных разбирательствах, касающихся неправильной оценки стоимости имущества. В 3х из них в качестве ответчиков фигурировали оценщики. Правильно ли автора отчета об оценке привлекать к уголовной ответственности?
2. Эта проблема не только наша, но и довольно часто возникает по отношению к оценщикам и в других странах.

Я сегодня разбираю на выступлении книгу Дж. Хитчела «Financial valuation» - Финансового оценивания. Так в книге, вышедшей в Америке в прошлом году, говорится следующее (р. 672, сноска 48) «Оценщик должен понимать, что умышленная фальсификация или намеренное занижение стоимости, указанной в отчете об оценке налагает на оценщика гражданско-правовую ответственность за содействие и сокрытие им занижения налогового обязательства». (Это цитата из официального документы Предписания Казначейства США). Я внимательно просмотрел доступную информацию о судебных процессах в США и нигде не обнаружил свидетельства того, что оценщики участвуют в уголовных процессах в качестве ответчиков. Вот что я хочу сказать по этому поводу относительно ситуации в России.

1. Субъект оценочной деятельности (оценщику) не несет уголовной ответственности в связи с осуществлением им оценочной деятельности. Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает уголовной ответственности оценщика за действия или бездействия, совершенные им в связи осуществлением оценочной деятельности.
   В уголовном кодексе Российской Федерации нет ни одного состава преступления,и соответственно, ответственности за его совершение, в котором субъектом преступления является субъект оценочной деятельности. Оценщик, как «специальный субъект» преступления, не предусмотрен Уголовным кодексом Российской Федерации, который является единственным нормативно-правовым актом, устанавливающим уголовную ответственность. Законодательство Российской Федерации предусматривает исключительно гражданскую (имущественную) и дисциплинарную ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности.
2. Гражданская ответственность оценщика установлена Федеральным законом от 29 июля 1998 года , а именно: его новой редакцией, которая вступила в силу летом 2006 года и действует в отношении оценщиков - физический лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков, а также - его прежние редакцией которая действует до 01.01.2008 года в отношении оценщиков - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих на 30.06.2006 года и в настоящее время лицензии на осуществление оценочной деятельности. Кроме того, такая ответственность оценщика (как исполнителя по договору возмездного оказания услуг, оказавшего услуги по оценке) установлена Гражданским кодексом Российской Федерации.
3. Гражданская (имущественная) ответственность оценщика заключается в возмещении оценщиком убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору на проведение оценки, и (или) имущественного вреда, причиненного оценщиков вследствие недостатков оказанных услуг по оценке объектов оценки. При этом страхование оценщиком своей гражданской ответственности является обязательным условием осуществления им оценочной деятельности (ст. 16 1 , 17 законов прежней редакции, ст. 4, 24 6 , 24 7 законов новой редакции, ст. 393, 401, 402, 1064, 1068, 1095, глава 89 Гражданского кодекса РФ).
   Именно для этой цели создался компенсационный фонд в каждой СРО оценщиков. Это форма коллективной ответственности.
4. Дисциплинарная ответственность оценщика установлена новой редакцией ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24 4) и заключается в применении к оценщику саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, мер дисциплинарного воздействия (вынесения предписания, предупреждения, штрафа, рекомендации об исключении из членов СРО оценщиков). Такие меры применяются за нарушение оценщиков требований законодательства РФ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, требований, установленных указанным федеральным законом.
5. Никакой другой ответственности в связи осуществлением оценочной деятельности оценщик не несет.
6. Хочу заметить, что сама гражданская ответственность оценщика возникает не всегда. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в от 30 мая 2005 года №92 указал, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
7. Но возникает проблема использования результатов оценки в судебных разбирательствах - как в уголовном, так и в арбитражном судопроизводстве. Здесь нужны эксперты. Я думаю, что состав экспертов, рекомендуемых СРО, должен утверждаться (или согласовываться) Экспертным советом или Национальным советом по оценке. Ведь на экспертах лежит огромная ответственность.
8. Последний вопрос, который я хочу затронуть, - это вопрос о преюдициональности - для судов, рассматривающих то или иное дело, нужно принимать без дополнительной проверки и доказательств, факты, ранее установленные вступившим в законную силу судебным решением или приговором по данному делу. Это условие распространяется и на оценочные заключения принятые судом. Я считаю, что это не совсем правильно.
9. Учитывая, что решения, принимаемые на основе отчета оценщика, не всегда справедливы, учитывая ангажированность отдельных оценщиков, я считаю, что принцип преюдициональности не должен присутствовать в отношении мнений оценщика, предоставленных в его отчете и принятых судом.
10. В последующем когда возникает вопрос о той же самой оценке, то раннее принятое судом оценочное заключение (отчет об оценке стоимости) должно проходить специальную экспертизу саморегулируемой организации оценщиков. Экспертиза нужна для того, чтобы показать, что отчет оценщика был недобросовестным или, напротив, справедливым. Я думаю, что МЭРТ може сформулировать свою позицию в отношении принципа преюдициональности применительно к работам оценщиков и желательно, что бы Верховный суд дал свои разъяснения по этому важному для оценщиков вопросу.

Позицию В.М. Рутгайзера поддержали члены Экспертного совета Е.В. Петровская, Г.И. Микерин, Карпова Н.Н.
С позицией В.М. Рутгайзера не согласился член Экспертного совета Юхнин А.В. Его выступление сводилось к трем пунктам разногласий с позициями докладчика.

Вот что он сказал:

1. Конечно, нет статьи в уголовном кодексе о привлечении оценщика к уголовной ответственности за неправильную, по мнению суда, оценку стоимости. Но следователи, готовившие уголовное дело к суду, вполне могут обосновать обвинение оценщика в мошенничестве, сговоре, соучастии и т.д. посадить оценщика за понижение им реальной цены вполне возможно и зачастую нужно.
2. В. Рутгайзер односторонне цитирует разъяснение Высшего Арбитражного Суда. С утверждением о том, что мнение оценщика о стоимости носит рекомендательный характер, в случае когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность величины стоимости определенной оценщиком, для сторон сделки отчет может быть оспорен.
3. В. Рутгайзер не прав считая, что нужен перечень экспертов-оценщиков для судебных разбирательств, рекомендованных отдельными СРО и утвержденных Экспертным советом МЭРТа. Да если бы даже Президент России утвердил совет этих экспертов, это вовсе не означает, что суд обязан следовать его указаниям. Независимость суда означает, что он сам выбирает экспертов.

Ему ответил В.М. Рутгайзер по каждому из 3-х пунктов. Вот изложение его выступления:

1. Странно звучит утверждение, что осудить оценщика по другим статьям. Такое впечатление, что для господина Юхнина совершенно очевидно что суд может осудить любого оценщика, если только пожелает. Я же не об этом говорил, я утверждал, что нет статьи в Уголовном кодексе, непосредственно указывающей на уголовную ответственность оценщика за результаты его работы. А что посадить можно любого оценщика - это проблема справедливости судебных решений. Ясно, что иногда они бывают и несправедливыми. Что касается упомянутых господином Юхниным уголовно наказуемых деяний (мошенничество, сговор и т.д.) , то это не имеет непосредственного отношения к уголовному преследованию за не понравившиеся следователям, а потом и суду, результаты оценки стоимости имущества.
2. Да, действительно, оценщик несет ответственность за результаты обязательной оценки, но только до момента совершения сделки. Позиция Высшего Арбитражного суда РФ: « При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица)…», . т.е до момента совершения сделки.
3. Дело не в том, что суду навязывают список экспертов, а том, что сам суд заинтересован в том, чтобы в качестве экспертов в судебных разбирательствах выступали наиболее компетентные специалисты. На деле же получается так, что следователи и иногда суды привлекают малоквалифицированных экспертов-оценщиков. Список нужен именно для того, чтобы помочь судам избежать этого. И следователи и суды стремятся заполучить в качестве экспертов наиболее авторитетных оценщиков. Им то, как раз и нужен список экспертов, о котором я говорил.