Когда подписывать акт приема передачи. Акт приема-передачи как финальная точка сделки

Акт приема-передачи квартиры при покупке таковой в новостройке – обязательная процедура к проведению. Осуществляя ее, любой покупатель должен соблюсти ряд важных . По результатам «приемки» новоиспеченные владельцы квартиры получать некоторую документацию, которая необходима для оформления права собственности на недвижимость и может потребоваться при возникновении проблем с застройщиком.

О том, как грамотно и беспроблемно провести акт приема-передачи квартиры в новостройке, читайте в представленном ниже материале.

Как правильно принять квартиру у застройщика? Фото № 1

Рассматривая любую юридически значимую , стоит обращаться к законодательству РФ. Различные нормативно-правовые акты содержать ту или иную информацию об осуществлении разных юридических процедур.

Приобретение квартиры и ее отдельные этапы не стали тому исключением. Что касается «приемки» приобретенной недвижимости, то данную процедуру регламентируют сразу несколько законодательных актов.

В первую очередь, обратимся к Кодексу РФ. Он определяет, что при купле-продаже недвижимого имущества стороны сделки обязуются оформлять некоторую документацию.

Договор купли-продажи или акт приема-передачи являются обязательными бумагами к оформлению. Стоит понимать, что соглашение купли-продажи может выступать одновременно и актом «приемки», если содержит соответствующую информацию. Однако в том случае, когда недвижимость приобретается в новостройке, необходимо оформлять отдельный акт, что и делают большинство застройщиков и их дольщиков.

Во-вторых, важно обратить внимание на некоторые Федеральные законы. Так, ФЗ № 214 во многом определяет порядок действий покупателей при приобретении квартиры в новостройке. В соответствии с данным законодательным актом дольщики должны осуществить «приемку» нового жилья в течение 7 дней после завершения дома.

Однако при этом застройщик обязан заранее уведомить всех дольщиков о завершении строительных работ. Несмотря на это, тот же ФЗ позволяет растянуть процесс приема-передачи квартиры на срок до полугода. В большинстве случаев подобное явление связано с бюрократическими сложностями всех процедур.

Также не стоит игнорировать к рассмотрению и многочисленные Федеральные законы «Об оформлении права собственности на недвижимость». Согласно им новоиспеченный владелец квартиры обязуется оформить свое право собственности на приобретенное жилье, иначе он в полной мере не сможет владеть данным имуществом. В процессе регистрации прав в соответствующие госорганы (зачастую ) новый владелец жилья должен предоставить некоторый перечень документов, который в обязательном порядке включает акт приема-передачи квартиры.

Не забывайте, что в зависимости от индивидуальных особенностей конкретной ситуации придется рассматривать прочие законодательные акты. Если работать с законодательством РФ у вас по каким-либо причинам не получается, обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом по поводу особенностей вашей ситуации.

Общий порядок проведения процедуры

Как осуществляется прием квартиры у застройщика и составляется акт приема-передачи? Фото № 2

Как было отмечено ранее, проводить акт приема-передачи квартиры в новостройке придется обязательно. В юридическом плане процедура не столь сложная, однако для неподкованного в данной сфере человека не лишним будет ознакомиться с общим ее проведения. В общем виде, алгоритм действий при «приемке» следующий:

В первую очередь, перед оформлением и подписанием актовой документации проверьте наличие некоторых бумаг у застройщика. В обязательном порядке он должен предоставить своим дольщикам:

документы, подтверждающие факт принятия построенного дома госкомиссией по жилищным вопросам;
, подтверждающий факт получения построенным домом почтового адреса (а не строительного – как это было в процессе стройки).

При отсутствии данных документов подписывать акт приема-передачи не стоит.

Если с документами все в порядке, то можно приступить к проверке принимаемого вами во владение жилья. Стоит понимать, что квартира должна полностью соответствовать всем тем условиям, которые были ранее оговорены между дольщиком и застройщиком. Наличие каких-либо дефектов обязательно удостоверяется документально.
Данный этап процедуры проводится в том случае, если дефекты в построенном жилище имеются. На нем необходимо оформить смотровой лист, в котором будут указаны все недочеты, допущенные застройщиком при возведении дома (проблемы с внешней отделкой квартиры, нерабочий лифт, дефекты с коммуникациями и т.п.). По данному смотровому листу застройщик должен устранить все дефекты квартиры или дома в оговоренные договором или в самом листе сроки. Также можно подписать акт приема-передачи, но приложив к нему данный смотровой лист. В таком случае застройщик обязуется в оговоренные сроки устранить все недочеты, иначе будет вынужден нести некоторую ответственность.
Прошлые этапы прошли успешно? Тогда можно подписывать акт приема-передачи и праздновать новоселье. Однако не забудьте, что после всей документации по приобретению квартиры (договор купли-продажи, акт «приемки» и т.д.), вам необходимо зарегистрировать за собой право собственности на приобретенную недвижимость в Росреестре или МФЦ.

Как видите, акт приема-передачи квартиры в новостройке осуществляется в достаточно простом порядке. Конечно, могут возникнуть некоторые проблемы, однако устранить их не столь сложно. Если у вас есть подозрения на то, что грамотно оформить акт «приемки» вы не сможете, лучше оплатите услуги профессионального юриста или риелтора.

Оформление документов

Какие еще документы, кроме акта приема-передачи, составляются при приеме квартиры у застройщика? Фото № 3

В процессе приема-передачи недвижимого оформлять большое количество документов не потребуется. По сути, может возникнуть необходимость составления двух бумаг:

смотровой лист (при наличии дефектов в принимаемом жилье);
непосредственно актовая документация «приемки».

Давайте рассмотрим вариант оформления обоих документов.

Итак, смотровой лист оформляется только в тех ситуациях, в которых застройщик допустил некоторые недочеты во время постройки квартиры или в целом. В данной бумаге должна содержаться следующая информация:

данные обо всех дефектах принимаемого жилья;
срок, в течение которого застройщик обязан устранить все недочёты;
подтверждение того, что при несоблюдении своих обязательств застройщик должен понести некоторую ответственность;
официальные данные о том, кто является сторонами приема-передачи (паспортные данные о дольщике и полные реквизиты, печать застройщика);
адрес того жилья, в котором должны быть устранены дефекты;
отсылка на актовую документацию «приемки» (при решении принять жилье, но с условием того, что застройщик в определенный срок устранит все допущенные недочеты).

Оформление смотрового листа осуществляется в двух экземплярах (один для дольщика, другой для застройщика). В том случае, если застройщик не выполнит свои обязательства по пунктам смотрового листа, он будет вынужден нести ответственность в соответствии с ФЗ № 214.

Сам акт также должен быть документально оформлен. Актовая документация составляется в двух экземплярах и не требует нотариального удостоверения. В акте «приемки» обязательно указывается:

дата и место составления;
официальные данные о том, кто является сторонами акта приема-передачи (паспортные данные о дольщике и полные реквизиты, печать застройщика);
описание квартиры – адрес, ее состояние, отсылки к прилагаемым смотровым листам, метраж;
дата вступления в силу (при наличии дефектов определяется на конец того периода, в который они должны быть устранены в соответствии со смотровым листом);
гарантийные обязательства застройщика и срок их действия;
стоимость принимаемого жилья.

Заверяются документами подписями сторон акта «приемки» и печатью застройщика.

К составлению актовой документации важно подойти с должной ответственностью, так как она предоставляется в Росреестр для оформления права собственности на нового владельца квартиры.

Нюансы процедуры

Какие нюансы могут возникнуть при приеме квартиры у застройщика? Фото № 4

Резюмируя представленную ранее информацию, наш ресурс решил выделить основные нюансы акта приема-передачи квартиры в новостройке. Их стоит учитывать при осуществлении процедуры, иначе есть риск возникновения проблем в будущем.

Итак, основные нюансы процедуры таковы:

Принимать нужно только ту , которая полностью соответствует качеству, ранее оговоренному в долевом соглашении. Не забывайте, что подписав акт «приемки», дольщик сильно снижает шансы на получение компенсации от застройщика за некачественное исполнение его обязанностей.
Составляйте всю документацию в соответствии со всеми юридическими нормами, иначе есть риск, что в будущем она будет признана недействительной.
В том случае, если в сроки, установленные в смотровом листе, застройщик не устранил имеющиеся дефекты , на него накладывается некоторая ответственность:

либо изменить сумму приобретаемого жилья на то количество средств, которые потребуются дольщику для «приведения квартиры в порядок»;
либо полная компенсация всех расходов дольщика, которые он выделил на устранение дефектов приобретенного жилья.

Как видите, принять квартиру в новостройке юридически грамотно можно без особых проблем. Главное в данной – придерживайтесь представленной ранее информации и действующего законодательства РФ. Удачи в осуществлении сделок!

О том как правильно принять квартиру у застройщика вы можете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

05 Мар 2017 89

Основной документ, удостоверяющий фактическую передачу товара от одной стороне другой, а также содержит характеристику этого товара – акт приема-передачи. В разных случаях форма бумаги может меняться, поэтому важно всегда понимать, как составить его. Образец акта и юридические особенности документа – обо всем этом прямо сейчас.

Законодательство не предполагает единой, строго определенной формы акта. Поэтому в каждом случае его вид может несколько отличаться. Существует 2 общепринятых образца таких документов:

в верхнем углу или по центру обязательно указывается договор купли-продажи, к которому прикладывается этот акт (нужно прописать номер договора, дату заключения и наименования сторон);
далее прописывается предмет акта аналогично предмету соответствующего договора (о том, что одна сторона передала другой определенные товары);
затем следует таблица с подробным описанием товара и его стоимость с учетом и без учета НДС;
после этого отражаются пункты о том, что покупатель не имеет претензий к качеству и комплектации товаров, которые он получил от продавца.

В каких случаях составляется

Когда происходит прием товаров одной стороной и передача другой, акт составляется практически всегда. При этом обмен ценностями происходит в разных ситуациях, каждая из которых имеет свои особенности:

Самый распространенный вариант – когда товарные ценности передаются покупателю со стороны продавца. Стороны могут участвовать при этом как лично, так и посредством сотрудников, которые имеют на это полномочия (подтверждаются доверенностью, заверенной у нотариуса). В случае с приобретением товара покупателю важно ознакомиться с возможными условиями возврата, обмена, а также осмотреть продукцию на предмет наличия дефектов.
Также документ оформляется, если товар передается на склад. В этом случае есть своя особенность – акт нужно составить в 3 экземплярах: 2 стороны и собственно сторона склада. При этом заключается также договор хранения, по тексту которого обязательно приводится ссылка на оформленный акт.
Случай, когда товары (или их часть) передаются на так называемое ответственное хранение (и составляется соответствующий договор), документ составляется по утвержденной форме МХ-1. Подпись ставит фирма или частное лицо, которое передает ценности, а также представители организации, обязующиеся хранить их. При этом в самом договоре дублируется информация о количестве товара, наименовании всех единиц, которые передаются на ответственное хранение, условия размещения, повторные поставки и т.п.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Нередко количество экземпляров этого документа может увеличиться. Например, если дополнительные оригиналы понадобятся перевозчику, охране, которая будет сопровождать груз во время доставки. К тому же нередко услуги доставки и хранения осуществляются через посредников. Поэтому теоретически и практически количество экземпляров может увеличиться до 5-6 штук.

Юридические особенности

Нередко считается, что составление акта приема-передачи товара – это простая формальность, которой можно избежать. Тем не менее, такой документ имеет собственное юридическое значение. Именно в нем отражается факт того, что:

продавец передал товар в необходимом количестве, с соблюдением заранее оформленного договора, а также с соблюдением требований к качеству товаров;
покупатель принял этот товар и при этом не имеет каких-либо претензий к его качеству.

Чтобы документ обладал подобной юридической силой, нужно, чтобы одновременно были выполнены следующие условия:

Акт должен составляться как приложение к договору. Таким образом, без наличия самого договора сила утрачивается. К тому же важно сослаться на ранее оформленный договор купли-продажи, поскольку отсутствие ссылки также ведет к утрате силы акта.
Акт обязательно заверяется печатью и подписью лица, которое имеет на это право (уполномоченный сотрудник).
Документ всегда составляется в двух экземплярах (каждый из них – оригинал), при этом каждый экземпляр имеет одинаковую юридическую силу.

Таким образом, акт как документ не имеет самостоятельной силы. Он представляет составное приложение к ранее заключенному договору и без ссылки на него не может использоваться как полноценная бумага. Однако подписи и печати должны проставляться как в договоре, так и в самом акте. Только в этом случае документ имеет полное юридическое действие.

Даже если в акте напрямую не прописано утверждение о том, что покупатель не возражает против качества и комплектации товара, подписание документа автоматически означает его согласие и отсутствие претензий.

Кто может подписать

Такой документ составляется между любыми сторонами:

двумя частными гражданами;
частным лицом и фирмой, компанией (любым юридическим лицом);
двумя юридическими лицами.

Таким образом, акт приема-передачи подписывается и физическими, и юридическими лицами в момент получение товаров:

Если его подписывает гражданин, он указывает ФИО и паспортные данные. Печать с его стороны в таком случае не предусматривается.
Если акт подписывает частная компания, она указывает свое полное или сокращенное название, а также реквизиты.

Акт подписывается по факту получения товара, причем важно сделать это в тот же рабочий день. Допускается составить и подписать документ в самом конце дня, когда весь товар будет принят (чтобы не составлять несколько разных бумаг).

Какие сведения обязательно отражаются в документе

Вне зависимости от сторон, оформляющих акт, а также самих товаров, во время их приема-передачи необходимо отразить все сведения, приведенные ниже:

название, дата и место оформления акта;
реквизиты или ФИО лиц, подписавших акт;
сведения о договоре, к которым прилагается документ: название, дата составления и номер;
все товары простым перечислением по списку, которые передаются продавцом и одновременно принимаются покупателем;
количество экземпляров каждого вида товара;
наличие/отсутствие конструктивных, механических, внешних дефектов у товаров;
наличие/отсутствие соответствующих претензий покупателя (если претензии есть, стороны могут не передавать поврежденные товары или же прописать прямо в акте претензии, способы и сроки их устранения);
стоимость с НДС и без (указывается исключительно в рублях, даже если договор был подписан между отечественным и иностранным контрагентами);
подписи, расшифровки подписей, печати.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Акт приема-передачи составляется как для отдельно взятого товара (единицы), так и в том случае, если передается целая группа наименований. При этом общее количество единиц в этом перечне не имеет значения – теоретически список может быть сколь угодно большим.

Документы вместо акта: есть ли альтернативные варианты

Если договор купли-продажи – это обязательный документ, который удостоверяет соглашение сторон, определяет их права, обязанности, порядок возможного досудебного урегулирования разногласия и другие важные моменты, то вместо акта можно составить товарную накладную . По сути, документ должен содержать те же самые сведения:

сведения о сторонах;
сведения о товаре;
даты, ФИО, наименования организаций, подписи.

Таким образом, факт передачи товарных ценностей от одной стороны другой может подтверждаться одним из двух документов (на выбор самих сторон) – либо актом, либо накладной. В юридическом смысле они выполняют сходные роли.

Нередко полагается, что акт можно составить и вместо основного договора купли-продажи, что является заблуждением. На самом деле договор – это основная бумага, подтверждающая условия соглашения, предмет, права и обязанности и т.п. Акт является только приложением к договору, т.е. неотъемлемой его частью, но никак не может заменить базовое соглашение.

Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным (согласно положениям ГК РФ) для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала сайт в рамках данной статьи решили выяснить, какое значение имеет этот документ, и какая информация в нем должна присутствовать.

Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств. Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки. В этом случае квартира автоматически переходит к прежнему владельцу, а вот с деньгами могут быть определенные сюрпризы. А вот о составлении акта приема-передачи иногда попросту забывают, хотя в отдельных областях (напр. Московская область), без этого документа договор просто не примут на регистрацию.

Что говорит закон?

Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.

Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…

Неприятные последствия для продавца

Дело в том, что, помимо невыполнения обязательств (что до сих пор звучало как некая теоретическая абстракция), покупатель, согласно закону, не может принять на себя обязательств относительно содержания, обслуживания квартиры, а также не может нести риски ее случайного повреждения и гибели. Все перечисленные риски продолжает нести продавец. Для того чтобы проиллюстрировать это положение, приведем следующий пример – спустя год после покупки (акт приема-передачи так и не был подписан) квартира сильно пострадала в результате пожара.

Во-первых , поскольку официально недвижимое имущество не передавалось, новый владелец может обратиться в суд, утверждая, что бывший владелец передал ему квартиру не в том состоянии, которое было указано в договоре (обещал, дескать, продать целую квартиру, а вот сейчас она сгоревшая) или вообще не передавал ничего. Во-вторых , если при пожаре пострадали соседи, они вынуждены будут обратиться с претензиями по поводу восстановления имущества. А, раз акт приема-передачи отсутствует, то все риски по прежнему продолжает нести прежний владелец. То есть, претензии соседей, согласно логике, должны быть адресованы ему. На практике, конечно, подобного произойти не сможет, возникнет судебное разбирательство, и суд будет на стороне бывшего владельца квартиры, но возможность открытия судебного процесса его, скорее всего, не обрадует.

Неприятные последствия для покупателя

Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.

Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.

Подписывать или нет?

Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?

Было бы логичным предположить, что раз принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).

Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик - фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят .

Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?

Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.

Необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Наказание за уклонение от подписания акта

Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.

Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).

Риск попасть под штрафные санкции

На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью. Тем не менее, такая опасность все-таки существует.

Затруднения при оформлении налогового вычета

Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.

Осложнения во время продажи

Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).

Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.

Каким должен быть акт приема-передачи

В законодательстве отсутствует описание формы акта приема-передачи квартиры, единственным руководством для продавца и покупателя при составлении такого акта является судебная практика. В документе должна быть отражена следующая информация:

Дата подписания и место;
Описание передаваемой недвижимости;
Кадастровые данные (адрес, площадь);
Состояние квартиры (отражается в смотровом акте);
Дополнительно могут прилагаться фотографии;
Реквизиты договора (к которому прилагается акт);
Данные сторон (личные данные, адреса);
Подписи сторон.

Заключение

Подводя итоги данной статьи, эксперты портала сайт хотели бы указать на необходимость оформления всех документов, которые, согласно законодательству, должны быть подписаны сторонами при договоре купли-продажи. Естественно, что собственник может и не иметь информации относительно перечня необходимых документов. Однако привлечение для консультации профильных специалистов может обеспечить уверенность продавца и покупателя недвижимости в том, что сделка заключена по всем правилам. Причем, стоимость обычной консультации всегда обходится дешевле, чем устранение каких-либо последствий, наступивших в результате недостаточно правильно оформленной сделки.

Последнее обновление: 27.04.2017

Фактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляются по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту) . Эта обязанность сторон договора регламентируется Откроется в новой вкладке.">ст. 556 ГК РФ .

По сути, Передаточный акт является продолжением Договора купли-продажи квартиры , и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору. Акт составляется в произвольной форме, но с обязательной привязкой к основному договору, и перечнем необходимых сведений и реквизитов (см. ниже ).

Составить Передаточный акт можно и самому. Но если Договор купли-продажи квартиры нам разрабатывал юрист или , то логичнее, чтобы и Акт тоже составил он, вместе с договором.

Акты приемки-передачи квартиры присутствуют как на , так и на рынке жилья; суть у них одна, но они несколько отличаются друг от друга по содержанию.

Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком , и служит приложением к . Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности на .

Подписанный свидетельствует об исполнении своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика ).

Особенность Передаточного Акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается либо в самом Акте , либо в прилагаемом к нему Смотровом листе .

В таком случае, несмотря на подписанный Акт , Застройщик обязан устранить указанные недоделки или компенсировать это дольщику материально.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты (реквизиты ):

Наименование документа, дату и место (город ) его составления;
ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика ;
Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью );
Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным );
Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п. );
Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе );
Подпись дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика.

В Акт могут быть включены и другие пункты, главное - чтобы они не противоречили законодательству.

Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика , один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в для регистрации в новом доме.

Передаточный акт на «вторичке » несколько проще, он не содержит никакого смотрового листа для перечня возможных претензий к качеству. Его суть - только подтверждение факта передачи квартиры Покупателю в том состоянии , которое было отражено в .

Акт , обычно, подписывают после визуальной проверки текущего состояния квартиры (убеждаются, что она не сгорела, не затоплена, не «убита в хлам», и т.п. ), и после проверки оплаты всех коммунальных платежей (в т.ч. сверки показаний электро- и водо- счетчиков ). Проверяется также отсутствие долгов по оплате за стационарный телефон в квартире.

Если при приемке квартиры, в ней неожиданно обнаруживаются серьезные технические недостатки или коммунальные долги , то Покупатель имеет право требовать от Продавца устранения недостатков и погашения долгов. Такое условие можно указать отдельным пунктом в самом Акте (если Продавец соглашается ), либо не подписывать Акт вовсе (если Продавец отказывается устранять претензии ). В последнем случае вопрос решается уже через суд. При этом, отсутствие подписанного Передаточного акта будет играть в суде на руку Покупателю, так как Продавец, в данном случае, не выполнил условия договора.

С момента подписания Акта приемки-передачи квартиры Продавец считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи , и вся ответственность за квартиру (в т.ч. по оплате коммунальных платежей ) переходит к Покупателю.

Акт не требует нотариального заверения, но может быть заверен по желанию сторон (обычно, в этом нет необходимости ).

В Москве и С-Петербурге фактическая передача квартиры и, соответственно, подписание Акта приема-передачи происходит уже ПОСЛЕ по сделке и получения Покупателем юридических прав на квартиру. То есть для регистрации Акт не нужен.

Но в ряде регионов местные отделения УФРС требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки . Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее. Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.

Передаточный акт на квартиру составляется в 2-х экземплярах (для Продавца, и для Покупателя ), а если в сделке участвует банк (например, при ), то в 3-х экземплярах.

При подписании Передаточного акта , как правило, происходит и передача Покупателю ключей от квартиры , после чего он становится полноправным владельцем квартиры. Далее новому владельцу следует представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ, и зарегистрироваться по новому месту жительства.

Передаточный акт может также понадобиться Покупателю и при оформлении .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте «Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

Продавцы и покупатели «вторичного» жилья нередко пренебрегают финалом сделки – актом приема-передачи. При этом Гражданский кодекс такую легкомысленность не одобряет, а эксперты предупреждают: интересы сторон незавершенной сделки могут серьезно пострадать.

Гражданский кодекс настаивает

«Акт приема-передачи недвижимости многим участникам сделок кажется пустой формальностью, однако в действительности это важный документ, отсутствие или неправильное составление которого влечет серьезные юридические последствия», – говорит адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Марьяна Баларева.

Процедура передачи недвижимости на основе акта приема-передачи (АПП) прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ.

Справка БН

Порядок передачи недвижимости от продавца покупателю

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Источник: Гражданский кодекс РФ

Таким образом, финальной точкой сделки с позиций закона становится именно подписание сторонами АПП, после чего (при отсутствии претензий) обоюдные обязательства считаются исполненными.

В чем же смысл этого документа? Дело в том, что между заключением сделки, регистрацией права собственности и фактическим получением квартиры покупателем обычно проходит некоторое время. А за это время состояние квартиры может измениться по целому ряду причин – от коммунальных аварий до банальной кражи или вандализма.

Зачем это нужно?

Основная задача АПП как раз и состоит в том, чтобы подтвердить: квартира передана покупателю именно в том состоянии, в котором находилась на момент заключения сделки.

Это важно!

Если любая из сторон сделки уклоняется от подписания АПП, законом это приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи

И продавцу, и покупателю стоит запомнить, что АПП не вносит никаких изменений в договор купли-продажи, а лишь констатирует факт его соблюдения или не соблюдения. Если покупатель подписывает акт и принимает квартиру, состояние которой не соответствует параметрам, указанным в договоре (демонтирована встроенная мебель, повреждены элементы отделки и т. д.), то это не значит, что продавец освобождается от ответственности за нарушение условий договора. Именно АПП станет тем документом, который в случае судебного разбирательства подтвердит, что те или иные условия были нарушены.

Есть еще один важный момент. «Акт приема-передачи также будет необходим покупателю для получения налогового вычета, он является документом, обязательным для предоставления в налоговые органы», – отмечает Марьяна Баларева.

На что обратить внимание

«Акт приема-передачи составляется в простой письменной форме, специальных требований к нему нет», – говорит генеральный директор АО «Торговый Дом Недвижимости» Андрей Ежов.

Несмотря на это, по словам эксперта, в документе обязательно должны содержаться реквизиты договора купли-продажи, паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, данные из кадастрового паспорта, дата и место составления акта, подписи продавца и покупателя, с полной расшифровкой Ф.И.О.

Это важно!

Покупатель может подстраховаться от «забывчивости» продавца, внеся в договор купли-продажи пункт, согласно которому часть стоимости квартиры будет выплачена одновременно с подписанием акта приема-передачи

И, конечно же, основной момент АПП – наличие или отсутствие претензий сторон сделки.

Если покупатель не удовлетворен состоянием квартиры, он должен подробно по пунктам перечислить дефекты, вызвавшие его нарекания. В случае если продавец готов добровольно их устранить, необходимо в том же акте указать сроки, в которые он обязуется это сделать.

По словам Андрея Ежова, перед подписанием АПП покупателю желательно внимательно осмотреть состояние квартиры: отделку, мебель (если она по договору переходит покупателю), сантехнику, входную дверь, комплектность ключей. При наличии технического оснащения квартиры кондиционерами, джакузи, встроенной бытовой техники в обязательном порядке следует проверить их исправность. «Нередки случаи споров из-за встроенных шкафов и кухни, а также другой мебели», – отмечает эксперт.

Это важно!

Ключи от квартиры передавать покупателю до подписания АПП нежелательно. «Встречаются редкие случаи, когда продавец широким жестом отдает ключи сразу после подписания договора купли-продажи и вдруг возникает проблема с регистрацией перехода прав собственности (отказ в регистрации). А покупатель уже там ремонт затеял или вовсе перепланировку, а иногда и в аренду сдал», – рассказывает Андрей Ежов.

По схожим соображениям эксперты предостерегают и от распространенной на рынке практики «совмещения» АПП с договором купли-продажи. К примеру, непосредственно в договоре может быть прописано, что стороны сделки «согласны считать его одновременно передаточным актом объекта».

Это существенный риск как для продавца, так и для покупателя. Покупатель должен понимать, что с момента подписания акта или договора, в который включены положения о передаче помещения, именно на него переходят все риски (в частности риск повреждения объекта) и бремя содержания квартиры. Если фактически он ее еще не занял, но в АПП формально этот факт признал, то никакой компенсации с недобросовестного продавца, когда тот, к примеру, в последний момент решит вывезти оттуда сантехнику, он уже не получит.

Продавец же в свою очередь должен учесть вероятность того, что сделка может сорваться даже на стадии регистрации. И разбираться с покупателем, который уже вовсю ведет ремонт в «своей» (согласно АПП) квартире будет крайне непросто.

Это важно!

Если при передаче квартиры присутствуют ваши родные или близкие, то в АПП есть смысл внести их паспортные данные. Это позволит принять их показания к рассмотрению в случае судебных разбирательств